Обеспечительный платеж возвращается при продаже недвижимости

Верховный Суд указал, в каком случае обеспечительный платеж по аренде продаваемой недвижимости нужно вернуть арендатору.

Компания-арендатор обратилась в Верховный Суд с иском о пересмотре решений нижестоящих Судов. Согласно материалам дела, между ИП-арендодателем и истцом в 2016 году был заключен договор аренды помещения, условиями которого был предусмотрен обеспечительный платеж (далее – обеспечение). До истечения срока договора ИП-арендодатель продал недвижимость другой Компании (далее Компания-арендодатель), которая потребовала от Компании-арендатора вернуть помещение, в связи с чем было составлено соглашение о расторжении договор аренды (далее соглашение), в котором было предусмотрены отступные. Кроме того, соглашением было установлено, что оно прекращает все обязательства по договору, кроме, в частности, обязанности ИП-арендодателя по возврату обеспечения. Компания-арендатор вернула помещение, но обеспечение так и не получила. Тогда она обратилась в Суд с иском к ИП-арендодателю.

Суды отказали Копании-арендатору, отметив, что договор купли-продажи недвижимости не содержит информации о том, что обеспечение осталось у ИП-арендодателя или включено в стоимость недвижимости, а соглашение между Компаниями не влечет обязанности для ИП-арендодателя, т.к. он не является его стороной.

Верховный Суд, удовлетворил иск Компании-арендатора, указав, что в случае продажи недвижимости, находящейся в аренде, основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Прежний арендодатель перестает быть стороной такого договора, а его обязательства переходят новому арендодателю. Хотя договором аренды и предусмотрено, что обеспечение является невозвратным, но соглашением предусмотрено, что уплата отступного прекращает все обязательства сторон, за исключением, в частности, возврата этого обеспечение. Решения нижестоящих Судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитраж (Определение ВС РФ от 18.06.2021г. № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019).