Точка зрения: вариации налогов на покупку недвижимости за границей

Инвесторам необходимо принимать во внимание не только юридические осложнения и требования, связанные с приобретением недвижимости в той или иной стране, но и налоговые последствия покупки, дальнейшего владения и продажи актива. Для примера мы выбрали США, Великобританию и Гонконг, которые по праву считаются главными финансовыми центрами планеты.

Покупатель недвижимого (freehold или leashold) имущества платит госпошлину (Stamp Duty Land Tax), рассчитываемую как процент от цены приобретения. Если эта недвижимость будет сдаваться в аренду, придется платить дополнительную пошлину. Для жилой недвижимости это 1% от чистой дисконтированной стоимости аренды, превышающей 125 000 фунтов стерлингов, для коммерческой — 1% от стоимости, превышающей 150 000 фунтов. Базой для исчисления будет являться дисконтированная сумма (Net Present Value) дохода, который будет получен от аренды имущества.

На покупателя недвижимого имущества накладывается обязательство подать декларацию в налоговую инспекцию (HM Revenue & Customs) по уплате государственной пошлины в течение 30 дней с даты совершения транзакции. В течение этого же времени необходимо уплатить пошлину в бюджет — в противном случае придется платить уже штраф и пени.

Со стоимости жилой недвижимости, рассчитанной государственным органом оценки (Valuation Office Agency), уплачивается налог на имущество (Council Tax) по ставкам, зависящим от стоимостной категории, к которой недвижимое имущество относится. Для Лондона в среднем сумма Council Tax — от 600 до 2000 фунтов в год.

Как правило, налог платят те, кто этой недвижимостью пользуется. Если дом или квартира не используется и не сдается в аренду, тогда пошлина уплачивается собственником.

Налог на имущество — объект коммерческой недвижимости (Business Rates) рассчитывается госорганом оценки иначе: стоимость годовой аренды, которую можно было бы получить при сдаче в аренду, умножается на коэффициент, который устанавливается ежегодно и для 2009-2010 гг. для Англии и Уэльса составлял 48,5 (для субъектов малого предпринимательства — 48,1). К примеру, если расчетная стоимость годовой аренды недвижимости — 20 000 фунтов, то налог на имущество — 9700 фунтов. Платит его организация, использующая эту недвижимость, или собственник.

Как правило, иностранные собственники сдаваемых в аренду площадей используют The Non Resident Landlords Scheme (NRLS) — порядок налогообложения арендного дохода, позволяющий уплачивать налоги в Великобритании с доходов, уменьшенных на величину расходов, принимаемых для целей налогообложения. К таковым, в частности, относятся: расходы на арендную сделку, на рекламу по привлечению новых арендаторов, на уборку помещений, на страхование здания и его содержимого, на содержание и техническое обслуживание и т. д. А также проценты, выплачиваемые по займам, взятым на приобретение недвижимости или на строительство, перестройку или ремонт, что делает использование NRLS выгодным при приобретении объектов недвижимости на заемные денежные средства.

Если человек уезжает из Великобритании более чем на шесть месяцев в году, то считается, что его место жительства находится за пределами Великобритании, что позволяет ему использовать NRLS. Ставка налога для 2009-2010 гг. составляла 20% (Basic Rate налога Income Tax).

Обязательства по уплате исполняют лица, выплачивающие доход (это могут быть агенты, находящиеся на территории Великобритании и фактически осуществляющие деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду, либо сами арендаторы), или сам собственник недвижимого имущества.

Если недвижимое имущество приобреталось для целей инвестиций, доходы, получаемые от его продажи, в общем случае облагаются налогом Capital Gains Tax.

В США покупатель недвижимости должен быть готов платить налоги на всех этапах — от покупки имущества до его продажи. Налоги, уплачиваемые при приобретении имущества (налог на передачу имущества, Real Estate Transfer Tax) и во время его владения (налог на имущество), регулируются и взимаются непосредственно на уровне штатов и местных органов самоуправления, налоговое законодательство которых различается. Например, налог на передачу имущества существует в 38 штатах и округе Колумбия, ставка от штата к штату варьируется от 0,01 до 4%. Плательщиками могут быть покупатели, продавцы, либо налоговое бремя делится между покупателем и продавцом.

Собственники обязаны платить налог на имущество ежегодно, а в некоторых штатах — ежеквартально или ежемесячно. Ставки значительно варьируются от штата к штату и в разных частях штата и могут различаться на 5%. Налоговой базой является рыночная стоимость имущества, определяемая ежегодно специальным оценщиком.

Доход от сдачи в аренду у резидентов включается в общую налоговую базу по налогу на прибыль. У нерезидентов порядок налогообложения будет зависеть от того, связан ли данный доход с ведением деятельности в США. Если связан, то все происходит как у резидентов, налог уплачивается в казну США, нерезидент имеет право вычитать расходы, связанные с недвижимым имуществом, сдаваемым в аренду. С доходов, не связанных с ведением деятельности в США, взимается 30% от общей суммы дохода.

Доход от продажи имущества, расположенного на территории США, подлежит налогообложению в США. Стандартная ставка налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества, срок владения которым более 12 месяцев, составляет 15%. В остальных случаях доход от продажи включается в общую базу по налогу на доходы (ставка от 10 до 35% в зависимости от размера налогооблагаемого дохода).

При продаже недвижимого имущества нерезидентом резиденту вне зависимости от того, возникает ли доход от такой продажи, резидентом удерживается налог по ставке 10% от цены продажи. В случае, если рассчитываемый налог составит сумму меньше удержанной, переплата может быть возмещена нерезидентом при подаче соответствующей налоговой декларации. Если сумма рассчитываемого налога от дохода выше удержанного, нерезидент обязан произвести доплату в бюджет.

В подавляющем большинстве случаев действующее законодательство Гонконга не предусматривает ограничений для инвестирования иностранными гражданами в недвижимое имущество, расположенное на территории специального административного района КНР.

Покупатель платит госпошлину (Stamp Duty) с суммы сделки. Собственник или тот, кто использует эту недвижимость, ежеквартально платит налог на имущество по ставке 5% (для 2009-2010 финансового года). Налоговой базой является величина годового дохода при сдаче недвижимого имущества в аренду, рассчитанная государственной службой (Rating and Valuation Department).

При заключении договора о сдаче недвижимости в аренду необходимо уплатить государственную пошлину (от 0,25% от годовой или среднегодовой суммы арендной платы). Арендодатели — физические лица обязаны уплачивать налог с доходов от недвижимого имущества (Property Tax). Налоговая база вычисляется по формуле: полученные (начисленные) доходы в виде арендных платежей минус сумма арендных платежей, которая не может быть взыскана с арендатора; минус сумма налога на имущество (Rates), в случае если налог на имущество платит собственник; минус стандартный налоговый вычет (20% от получившейся величины). Для 2009-2010 гг. ставка составляла 15%.

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Гонконга, могут применить альтернативный порядок налогообложения (Personal Assessment), позволяющий вместо стандартного вычета принять к расходам дополнительные суммы, потраченные на приобретение недвижимого имущества, например проценты по ипотеке.

Если недвижимость покупается на компанию, которая ведет деятельность на территории Гонконга, возможно заменить уплату налога с доходов от недвижимого имущества (Property Tax) уплатой налога на прибыль (Profit Tax), тогда из доходов от аренды можно будет вычесть амортизацию и расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, проценты по кредитам (последнее — с ограничениями). Ставка налога на прибыль составляет 16,5% (для 2009-2010 гг.). Этот же налог платят физлица или компании, которые регулярно занимаются операциями по купле/продаже недвижимого имущества.

Однако при реализации квадратных метров, которые приобретались в инвестиционных целях, налогообложения на территории Гонконга не возникает — в этом случае важно иметь соответствующие документы, подтверждающие, что приобретение недвижимого имущества носит долгосрочный инвестиционный характер.