Офис в Гонконге. Аренда, субаренда, коворкинг, собственный. Цены, условия, решения для банковМатериал редакции

На сегодняшний день все больший интерес со стороны владельцев бизнеса приобретает организация реального присутствия в стране осуществления операционного бизнеса или регистрации компании. Это обусловлено и текущими тенденциями в международном бизнес-сообществе, и требованиями банков / финансовых институтов, и, конечно же, достижением определенного статуса компании, ее престижа наряду с конкурентами. В связи с наибольшим интересом бизнесменов к Азиатскому региону при выборе юрисдикции для регистрации компании, предлагаем детально разобраться с организацией офиса в одной из самых интересных стран мира – Гонконге.

В широком смысле сабстанс (англ. substance, он же «сущность», «присутствие» и даже «субстанция») – это понятие англо-американского прецедентного права, которое в теории международного права и налогообложения появилось давно и несколько не в том контексте, который нам известен сегодня.

Нельзя не заметить, что обе доктрины призывают анализировать экономический смысл операций. По сути, если разобраться, все предельно просто, т.к. для обеспечения выполнения той или иной коммерческой операции нужны как активы, так и люди, которые, в конечном счете, либо сами выполнят задачу, поставленную перед бизнесом, либо проконтролируют качество ее выполнения со стороны третьих лиц. И, несмотря на тенденцию к глобальной диджитализации и текущую пропаганду удаленной работы, общемировые контролирующие комиссии и органы достаточно бюрократизированы, поэтому одним из необходимых и главных показателей наличия сабстанса является именно офис, из которого происходит оперативное управление компанией, в т.ч. принятие решений и контроль за проведением финансово-хозяйственных операций, даже если единственным сотрудником компании является либо нанятый директор, либо сам владелец бизнеса.

К тому же в текущих реалиях основное требование к экономическому присутствию по месту ведения бизнеса или регистрации компании исходит, в первую очередь, от банков/финансовых институтов, в которых бенефициар планирует открытие расчетного счета, и партнеров, в работе с которыми компания заинтересована.

Если несколько лет назад активная компания, заинтересованная в открытии операционного счета и не имеющая многомиллиардных оборотов и офиса в стране регистрации, без существенных проблем могла получить акцепт Compliance департамента на открытие счета в Европейском банке, то на сегодняшний день наличие сабстанса в виде офисного помещения в стране регистрации компании является первичным и неотъемлемым требованием.

Зачастую наши специалисты сталкиваются с данным требованием не только при открытии счетов для новых компаний, но и для сохранения текущей работы со счетами уже обслуживаемых банком компаний, даже тех, которые давно зарекомендовали себя как надежные и ответственные клиенты. Исключением не являются компании группы, имеющей офис только материнской (резидентной) компании, и даже компании из категории IT бизнеса, который по своей сути может предполагать абсолютно прозрачную работу и без наличия офиса в стране регистрации.

Ниже представляем выдержку из писем ряда уважаемых банков Швейцарии и Кипра в отношении текущих клиентов и условий дальнейшего обслуживания их счетов, полученных в период с октября 2020 года по декабрь 2020 года:

«Настоящим, просим Вас сообщить, есть ли у компании офис по месту юридической регистрации компании, и, если да, по какому адресу он находится?

Прошу Вас также предоставить информацию о сотрудниках в офисе. Сколько у Вас человек персонала, их имена и должности?...»

«… Доводим до Вашего сведения, что при отсутствии у компании реального офиса в стране регистрации, мы не сможем далее продолжать обслуживание счета, поскольку в данном случае компания будет автоматически отнесена к категории «shell» (т.е. компании «оболочки» или «пустышки»)….»

Разглашать полный текст письма и последующей переписки не представляется возможным в силу конфиденциальности, однако из данных выдержек четко прослеживается намерение менеджеров Банков получить конкретный и утвердительный ответ. Так же менеджерами банков предоставляется ряд рекомендаций для текущих клиентов в отношении организации экономического присутствия, ниже пример:

«…Банк не будет закрывать счета, однако приостановит все коммерческие транзакции после 31 декабря 2020 года. Обращаю Ваше внимание, что если компания планирует продолжать работу сейчас, ей необходимо предоставить официально письмо-намерение, подписанное директором или доверенным лицом, в котором будет указано, что компания арендует офис и наймет сотрудников до 31 декабря 2020 года…».

Ни для кого не секрет, что Азиатский рынок недвижимости является одним из наиболее дорогостоящих по всему миру. Согласно результатам исследования «Мировые ставки аренды на офисную недвижимость» (Global Prime Office Rents survey), проведенного международным отделом исследований CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, Гонконг (Центр) является самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости ($290 за фут²/год), наряду с лондонским Вест-Эндом ($262 за фут²/год).

Ниже представлен топ-5 самых дорогих рынков, в которых два района Гонконга занимают лидирующие позиции.

* включая арендную ставку, местные налоги и расходы на эксплуатацию

Однако не стоит полагать, что при условии существующей дороговизны недвижимости невозможно подобрать оптимальный вариант для аренды офисного помещения в Гонконге. Безусловно, для начала требуется определить, какие цели ставит перед собой собственник бизнеса, т.е. будет ли это:

1. аренда офиса в центре города в одном из небоскребов класса А для удовлетворения требований к престижу и работы с клиентами VIP сегмента;
2. аренда офисного помещения/субаренда офиса для удовлетворения требований банка для открытия/сохранения расчетного счета компании (офисы класса B,С)
   
3. аренда места в коворкинге для открытия счета в платежной системе
   
4. аренда помещения/склада в индустриальном районе, производственные площади для хранения и поставки грузов/товаров контрагентам и т.д.
   

Далее стоит определить в каком из районов аренда будет наиболее оптимальна. Различают:

• остров Гонконг (Центр) с наиболее высокими ценами на офисную недвижимость, но наряду с этим и наиболее востребованную – Центр деловой жизни Гонконга;
• Западный Коулун (материковая часть Гонконга) с ценами чуть ниже чем стоимость офисных помещений, расположенных в Центральном районе Гонконга;
  
• Новые Территории - более отдаленные части Гонконга на материке: индустриальные районы с производственными помещениями.
  

Согласно данным Департамента рейтинга и оценки Гонконга (Hong Kong’s Rating and Valuation Department), офисные помещения вокруг города делятся на три основные категории. От самого роскошного до самого простого. Существуют оценки A, B и C.

Офисы класса А предлагают больше всего вариантов с точки зрения площади, управления, парковок и других услуг. Оценка B представляет средний уровень: данные офисы хорошо оборудованы, но в них могут отсутствовать некоторые высококлассные функции, в то время как офисы класса C предлагают только базовые возможности.

Важными элементами офисов класса А являются большие площади, гибкая планировка и простота настройки.

Гонконгские офисы этого класса предлагают напольные панели, красиво оформленные меблированные вестибюли с большими площадками для обслуживания посетителей. Отделка так же находится на высшем уровне.

Офисы этого класса оснащены центральным кондиционированием воздуха. Лифтовые службы разделены на зону доставки и пассажирскую зону. Здесь каждый арендатор может рассчитывать на регулярное обслуживание и надежную работу. Соответствующие парковочные места также входят в число критериев для офисов класса А.

Хотя местоположение и не определяет уровень офиса, лучшие офисные помещения Гонконга имеют тенденцию группироваться в таких районах, как Central, Admiralty, Wanchai и Causeway Bay. Указанные районы населены крупными компаниями, которые хотят обеспечить своим сотрудникам лучшие офисные помещения в городе.

Как и их эксклюзивные аналоги, офисы класса B также расположены в лучших районах Гонконга. Они более доступны по цене и представляют собой отличный вариант для компаний, которые хотят сохранить свое присутствие в самых известных районах города, но не готовы платить большие деньги за помещения класса А.

Дизайн интерьера в офисе класса B зачастую значительно менее роскошен, но здесь всегда присутствует качественная отделка. Планировка, как правило, гибкая, вестибюли среднего размера.

Лифтов в офисных зданиях класса B более чем достаточно, однако, как правило, они не делятся на зоны доставки и перевозки.

Что касается управления, офисы уровня B обычно предлагают хорошие и надежные услуги. При этом они не гарантируют профессионального обслуживания категории класса А. Кроме того, парковочное место может не входить в стоимость.

Этот вариант представляет собой золотую середину, предлагая разумное сочетание функций высокого и среднего уровня. В Гонконге есть офисы уровня B с гибкими вариантами рабочего пространства, такими как общий офис в коворкинг-пространствах, аренда конференц-залов и виртуальные офисы.

От офисов класса C следует ожидать простой отделки и простого внешнего вида, в том числе стандартного вестибюля. Плиты пола обычно намного меньше, чем в классах A и B, а гибкость компоновки - не самая сильная черта офисов класса C. Лифтов часто бывает недостаточно, нет зонирования пассажиров и грузов. Точно так же менеджмент зачастую минимален, и парковка не предусмотрена.

Стоит отметить, что порядок ценообразования соответствующий уровню общепризнанного центра Азиатского региона:

• аренда офисных помещений категории А составляет от $ 15 000 в месяц;
• стоимость аренды офиса класса B начинается от $ 6-7 000 в месяц;
  
• офис в субаренду/коворкинг в офисах категории B составляет от $550 в месяц (1 необорудованное рабочее место);
  
• аренда индивидуального офиса класса С в индустриальном районе начинается от $ 2000 в месяц (единичные, редкие предложения на рынке аренды недвижимости, офис-комната в отдалённом районе без условий).
  

Предварительно стоит отметить, что аренда любого индивидуального офисного помещения (за исключением коворкинга и субаренды офиса) в Гонконге сопровождается обязательным участием риелтора.

Так же собственники офисов желают лично встретиться с арендаторами и обсудить условия аренды – данное пожелание обусловлено менталитетом арендодателей в Гонконге. Однако, поскольку в силу текущих обстоятельств и общемировой ситуации визит нерезидентов в страну затруднен, риелторы прибегают к помощи проверенных агентов, готовых провести встречу за клиентов, желающих арендовать офисные помещения.

Во избежание дополнительных расходов стоит сразу определить с агентом и риелтором задачи и критерии поиска недвижимости.

Наиболее важные факторы, оказывающие влияние на ценообразование при подборе офисного помещения в Гонконге:

1. площадь офисного помещения;
2. внутренняя и внешняя отделка;
   
3. категория и класс бизнес центра;
   
4. удаленность от метро;
   
5. коммуникации и благоустройство прилегающей территории;
   
6. количество оборудованных рабочих мест;
   
7. месторасположение офиса (район);
   
8. финансовые возможности и пожелания
   

Если на начальных этапах четко объяснить все пожелания к офису, агент и риелтор найдут наиболее оптимальный вариант конкретно под ваш запрос, либо предложат иные варианты с учетом указанного ценового диапазона.

Если компания планирует открытие счета в гонконгском банке, наличие сабсанса в Гонконге будет необходимым условием для рассмотрения запроса на открытие счета Compliance офицерами.

Европейские банки требуют офис в Гонконге преимущественно для компаний, зарегистрированных в данной юрисдикции, однако стоит отметить, что не все банки при предъявлении требований указывают на наличие индивидуального офиса, поэтому в ряде случаев все еще сохраняется возможность предоставления договора на аренду рабочего места в коворкинге или частичную субсаренду офисного помещения совместно с партнерами.

Платежные системы наряду с банками могут запрашивать договоры аренды офисов, однако для них, зачастую, достаточным условием является наличие виртуального офиса, а реальное помещение или складское они запрашивают в большинстве своем только при открытии мерчант счетов.

Виртуальный офис представляет собой возможность пользования офисными услугами коллективного назначения, которые включают в себя:

• почтовый регистрационный адрес организации для получения корреспонденции;
• услуги пересылки почты;
  
• виртуальный телефонный номер;
  
• приём факсимильных сообщений;
  
• услуги по организации индивидуальной телефонной линии (опционно);
  
• услуги по обслуживанию входящих звонков (опционно);
  
• услуги секретаря (опционно);
  
• веб-хостинг (опционно);
  
• аренда переговорных комнат, конференц-залов для деловых встреч (опционно).
  

Виртуальный офис не предполагает наличие рабочего места, визит в офис и размещение сотрудника. Стоимость подобного варианта начинается от $900 и зависит от объема заказываемых услуг из категории опционных.

Коворкинг представляет собой общее офисное пространство, где можно арендовать рабочее место на необходимое время. Большинство коворкингов Гонконга предлагают арендовать оборудованные рабочие места с компьютером или ноутбуком, сканером, принтером, а также воспользоваться дополнительными услугами. Арендаторы могут воспользоваться своим ноутбуком и просто занять свободное место в помещении или можно получить своё закреплённое место.

Как правило, в коворкинг-офисах предоставляются следующие услуги:

• аренда рабочего места;
• доступ к высокоскоростному Интернету (входит в стоимость аренды);
  
• аренда переговорных комнат;
  
• аренда офисной оргтехники (принтер, сканер, ксерокс, факс);
  
• канцелярские принадлежности, демонстрационные доски, проекторы;
  
• аренда парковочного места.
  

Необходимо отметить, что большинство коворкингов Гонконга предлагают дополнительные услуги, которые повышают уровень коворкинг центра:

• камеры хранения с персональными ключами;
• круглосуточный доступ;
  
• тренажерные залы;
  
• душ и многое другое.
  

Поэтому при выборе коворкинг-помещений следует заранее определиться с необходимым перечнем услуг.

Субаренда офисного помещения – это возможность арендовать реальный офис совместно с 1-2 компаниями-партнерами, при этом договор с арендодателем заключается от имени одной компании, которая впоследствии может передавать офисное пространство в пользование иным компаниям под собственную ответственность. Данный вариант наиболее часто используем, поскольку для большинства клиентов он является наименее затратным для удовлетворения требований банков при открытии расчетных счетов.

Услуги по субаренде офисов в Гонконге возможны по двум вариантам:

• C фактическим размещением одного сотрудника клиента

В результате заключается основной договор, в котором прописывается депозит за два месяца (для банка). Однако банки желают видеть договор аренды минимум на год, в редких случаях полгода.

Так же оформляется дополнительное соглашение, в котором указывается, что субарендатор имеет право использовать только выделенное пространство для размещения одного сотрудника (Unit № - конкретный стол с перегородкой).

• Без фактического размещения сотрудника

В результате заключается основной договор по тем же критериям и дополнительное соглашение, в котором прописывается, что офисное пространство возможно использовать при дополнительном согласии агента, предоставляющего офис в субаренду, не более 1 раза в 2 месяца в рамках конкретного Unit.

Индивидуальное офисное помещение - самый оптимальный вариант аренды в случае, если речь идет об открытии счета в местном банке (из-за возможности визита банкиров в офис), а так же при условии ведения реального бизнеса на территории Гонконга.

Обычно индивидуальные офисные помещения арендуют собственники бизнеса, планирующие выходить на Азиатский рынок и вести работу с крупными компаниями Китая, Гонконга или Сингапура, для которых важны не только финансовые показатели компании, но и возможность личных встреч на территории партнерских офисов, а так же их статус и класс бизнес-центра, в котором они располагаются.

Стоимость и условия аренды индивидуальных офисных помещений, а так же карта расположения офисов, были указаны выше.

Каждый владелец бизнеса самостоятельно принимает решение по аренде типа офисного помещения, исходя их большого количества факторов. В таблице ниже приведены основные критерии, на которые рекомендуется обратить внимание при выборе офиса.

Являясь регистрационным агентом в Гонконге, наша компания имеет индивидуальное офисное пространство в самом сердце острова Гонконг – Central, районе с максимальным сосредоточением крупнейших компаний данной юрисдикции.

Ранее офис был расположен в небоскрёбе Гонконгской Биржи, имеющей статус офисов класса А, однако из-за ограниченного пространства помещения, офис переехал в аналогичный БЦ центрального района, размерами в 7 раз превышающий площадь прежнего.

После того, как владельцу бизнеса удалось принять решение относительно необходимости организации экономического существа компании в Гонконге, предлагаем наглядно рассмотреть этапы и порядок действий с момента принятия решения до заезда в офис.

Сроки оформления договора в среднем занимают одну неделю с момента согласования условий аренды. Предварительная работа по подбору офисного помещения зависит от арендатора и его структурированного подхода к выбору необходимых критериев.

Ниже предлагаем пошаговую инструкцию по порядку действий при снятии офиса в субаренду.

Наличие только офиса у компании не ведет к отнесению ее к категории налогового резидента Гонконга. Налоговая служба Гонконга предъявляет несколько признаков к отнесению компании к категории резидентной, а именно: наличие офиса, счета в местном банке, сотрудников – резидентов Гонконга и т.д. Полный перечень признаков вы можете найти в прилагаемом письме из налоговой на запрос компании признать ее резидентной.

Как видно из письма, компании не разрешили стать налоговым резидентом из-за полного отсутствия резидентных признаков. При этом одним из самых важных критериев является № 6 - income derived from outside of Hong Kong доход, полученный за пределами Гонконга.

Таким образом, ответ на вопрос "станет ли компания налоговым резидентом?" звучит следующим образом: при наличии большего числа из указанных признаков риск стать налоговым резидентом в Гонконге увеличивается.

Если компания соответствует одному или двум критериям (к примеру, наличие только счета в местном банке или только сотрудника и офиса в Гонконге), то риск много меньше, чем если в штате компании директором является резидент Гонконга, т.е. формально выполняется пятый критерий - place of management and control is in Hong Kong /место управления и контроля находится в Гонконге. И так далее по каждому из пунктов.

При этом рассматривается каждый отдельный случай очень индивидуально. Гарантировать, что при наличии некоторого числа из указанных восьми пунктов компания будет признана или не признана налоговым резидентом Гонконга, ни один регистрационный агент и аудитор не смогут.

Конечно, не всегда. Если компания организовывается для ведения холдинговой активности, владения различного рода активами и т.д., то для открытия счета в любом банке (за исключением местного) наличие сабстанса, на сегодняшний день, не требуется. Поэтому в данном случае владелец бизнеса самостоятельно принимает решение относительно необходимости аренды офисного помещения на территории Гонконга.

Так же если компания планирует вести активный операционный бизнес, но при этом открывать счета только в оффшорных банках или платежных системах, в большинстве случаев, аренда индивидуального офисного помещения не потребуется, достаточным условием будет организация только виртуального офиса компании.

Офис не потребуется и при условии открытия сберегательных/инвестиционных счетов в банках Европы, предоставляющих возможность ограниченного осуществления операционной деятельности (5 -6 операций в месяц на вход и на выход в совокупности).

Во всех остальных случаях вероятность того, что Compliance департаментом банка будет запрошен договор аренды офиса, очень велика. Поэтому мы рекомендуем начать рассмотрение возможностей к организации сабстанса еще на этапе регистрации компании, уточняя с вашим агентом условия и порядок предоставления указанных услуг.

Автор статьи: