Приняты новые изменения в арендных отношениях в режиме COVID-19

Новый документ вносит изменения и дополнения в ряд законодательных актов в связи с пандемией (режимами ПГ и ЧС), в том числе он затрагивает Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

8 июня был подписан Федеральный закон № 166-ФЗ от 08.06.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». В соответствии с новым ФЗ:

1. Арендаторы из пострадавших отраслей вправе требовать уменьшения стоимости аренды на целый год

Подп. 4 ст. 23 Федерального закона № 166-ФЗ от 08.06.2020дополняет ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ пятью новыми пунктами (4-8).

Теперь в законе четко прописано, что арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, если он: во-первых, является субъектом МСП, во-вторых, осуществляет деятельность в пострадавших отраслях экономики, в-третьих, использует арендуемые здания, сооружения, нежилые помещения и их части в указанной деятельности.

Арендная плата по договору аренды может быть уменьшена на довольно длительный срок - до 1 года.

Имеется еще одно требование к договору аренды: он должен быть заключен до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности.

Если соглашение о снижении цены между арендатором и арендодателем не будет достигнуто в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора, то арендатор в порядке ст. 450.1 ГК РФ вправе отказаться от договора аренды ранее срока, на который договор был заключен, но не позднее 1 октября 2020 г.

Законом предусмотрены последствия такого одностороннего отказа арендатора от договора.

Если ранее в договоре аренды была предусмотрена денежная компенсация арендодателю в порядке п. 3 ст. 310 ГК РФ за одностороннее расторжение договора, то при отказе от договора по уточненным правилам с арендатора не взимаются убытки, (упущенная выгода и убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ), а также иные денежные суммы, связанные исключительно с досрочным расторжением договора.

При этом иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) арендатором в соответствии с гражданским законодательством.

Вместе с тем для того, чтобы уравновесить интересы арендодателя, законодатель предусмотрел, что возврату не подлежит обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендатором.

2. Введена обязанность для арендодателей, являющихся владельцами государственного или муниципального недвижимого имущества (за исключением земельных участков) по продлению срока договора аренды без торгов

Арендодатели государственного и муниципального имущества независимо от истечения срока договора аренды, заключенного по итогам торгов, не могут отказать своим арендаторам в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды до 1 года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Существенный плюс для арендатора заключается в том, что такое допсоглашение заключается без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Законом предусмотрены условия для претендентов на продление срока договора аренды:

  • во-первых, договор аренды должен быть заключен до введения до введения в 2020 г. режима повышенной готовности;
  • во-вторых, должно быть установлено, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения в 2020 г. режима повышенной готовности.

3. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также вправе требовать продления срока договора аренды без торгов

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать до 1 марта 2021 г. у арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об увеличении срока договора.

Причем такое право у арендатора государственного или муниципального земельного участка возникает независимо от основания заключения такого договора аренды и независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате (в отличие, например, от продления срока аренды другой государственной и муниципальной недвижимости).

Законом также введены условия для арендаторов, претендующих на продление срока договора аренды:

  • во-первых, договор аренды должен быть заключен до введения в 2020 г. режима повышенной готовности;
  • во-вторых, на дату обращения арендатора договора должен действовать (срок не истек), и арендодатель не успел обратиться в суд за расторжением договора;
  • в-третьих, на дату обращения арендатора отсутствуют сведения в рамках госземнадзора о выявленных и неустраненных арендатором нарушениях использования земельного участка.

Срок, на который увеличивается действие договора аренды земельного участка при заключении допсоглашения, определяется самим арендатором, но фактически максимальный срок ограничен тремя годами, поскольку установлено, что:

  • новый срок не может превышать срок действия договора до его увеличения (для договоров со сроком аренды менее трех лет);
  • для договоров со сроком аренды более трех лет новый срок устанавливается ровно в три года.

При этом не применяются положения п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ о специальных сроках договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

И еще одно важное положение: арендодатель обязан заключить такое дополнительное соглашение без торгов и в ограниченные сроки – не позднее, чем в течение 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

#договор аренды #аренда #Изменения Законодательства  #коронавирус

Комментарии
По порядку