В 2026 году на Кипре вступили в силу новые правила налогообложения доходов, полученных при продаже недвижимости. В частности, были увеличены суммы, освобождаемые от налога на прирост капитала при реализации недвижимости.
Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) применяется при продаже недвижимости исключительно к прибыли, а не к полной стоимости объекта. То есть налог выплачивается не со всей суммы сделки, а именно с разницы между ценой приобретения и ценой продажи, с учетом разрешённых к вычету расходов.
Для расчета прибыли применяют следующий алгоритм: определяется сумма, за которую собственник приобрел недвижимость. К этой сумме добавляются допустимые расходы: стоимость ремонта, услуги юристов, комиссии агентств недвижимости и другие издержки, связанные с покупкой, оформлением и содержанием объекта.
Затем устанавливается продажная цена недвижимости.
Разница между продажной и покупной стоимостью с вычетом допустимых расходов считается прибыльной частью и подлежит налогообложению. Главная налоговая ставка – 20%.
Таким образом, продавец имеет возможность уменьшить налогооблагаемую базу за счёт оформления всех допустимых трат документально.
С 2026 года на Кипре увеличены лимиты необлагаемых налогом доходов при продаже жилой недвижимости. Новые размеры налоговых льгот выглядят следующим образом:
- до 150 000 EUR освобождаются от налога при продаже основного жилья;
- до 30 000 EUR — базовая льгота, применяемая для любой недвижимости, не являющейся основным местом проживания.
Прежние размеры составляли 85 430 EUR и 17 086 EUR соответственно. Таким образом, увеличение льгот существенно снижает налоговую нагрузку на продавцов недвижимости, особенно тех, кто реализует своё основное место проживания.
Льготные суммы вычитаются из величины прибыли при продаже недвижимости. Только оставшаяся после вычитания льготы часть подлежит налогообложению по ставке 20%.
Определение основного жилья: "основным жильем" признается дом или квартира, в котором собственник и его семья проживают постоянно. Для применения максимальной налоговой льготы необходимо, чтобы владелец проживал в объекте не менее пяти лет.
Базовая налоговая льгота в 30 000 EUR применяется к продаже любой недвижимости вне зависимости от статуса проживания, что особенно выгодно для тех, кто владеет инвестиционными объектами или жильем, сдаваемым в аренду.
Указанные налоговые льготы действуют до 2030 года, что предоставляет собственникам несколько лет для планирования продажи недвижимости с максимальной налоговой выгодой.
Существенным нюансом является то, что налоговые привилегии предоставляются на протяжении всей жизни собственника, а не для каждой отдельной сделки. Это значит, что человек может воспользоваться одной из льгот один раз или распределить их между разными сделками.
В качестве дополнительного условия – для применения самой крупной льготы на основное жилье, продавец обязан проживать в нем не менее 5 лет. В противном случае используется только базовая налоговая льгота.
Для оптимизации налоговой нагрузки рекомендуется тщательно сохранять все документы, подтверждающие расходы, связанные с покупкой, ремонтом или обслуживанием недвижимости. Это позволит максимально снизить облагаемую налогом прибыль и воспользоваться полной льготой.
Также стоит заранее спланировать распределение налоговых льгот между возможными будущими продажами. Например, если вы собираетесь продавать несколько объектов в течение ближайших лет, имеет смысл рассчитать, какой лимит по льготе уже был использован, а какой еще доступен.
Наконец, рекомендуется консультироваться с квалифицированными налоговыми и юридическими специалистами по вопросам индивидуального налогообложения и применения льгот. Это поможет избежать ошибок при оформлении документов и максимизировать вашу выгоду при продаже недвижимости.
По материалам ЕвропаКипр