Имущественные споры. Как избежать судебных рисков

Имущественные иски являются одной из самых распространенных и сложных категорий дел. Суды в своих документах не раз обращались с разъяснениями, и недавно было опубликовано постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данная статья поможет избежать судебных рисков и сохранить свое имущество.

Имущественные споры – довольно частое явление в предпринимательской деятельности. Спецификой судебных споров, в отличие от мирного решения конфликтов хозяйствующих субъектов, является то, что в них, как правило, одна сторона выигрывает, а другая проигрывает дело и расстается с тем, что «нажито непосильным трудом».

Поэтому имущественные иски являются одной из самых сложных категорий дел. Суды в своих документах не раз обращались с разъяснениями, и недавно было опубликовано Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Осуществление предпринимательской деятельности подчас невозможно без наличия имущественных правоотношений, к которым относятся как возникновение права собственности, так и арендные правоотношения. Соответственно судебная практика изобилует спорами, которые касаются сделок с имуществом, его истребованием из незаконного владения, самовольными постройками и другими обстоятельствами. Рассмотрим основные часто встречающиеся имущественные споры.

При рассмотрении имущественных споров, прежде всего, суд должен определить подведомственность исков, а также, относится ли рассматриваемое дело к искам о правах на недвижимое имущество. Так, к ним относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

При обращении в суд для рассмотрения споров данной категории индивидуальному предпринимателю необходимо учитывать, что в силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде только по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

В Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление) судьи выделили несколько категорий дел, связанных с имуществом:

• споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений;
• споры, связанные с приобретением права собственности;
• споры, связанные с применением правил о приобретательной давности;
• споры, связанные с самовольной постройкой;
• споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
• споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения;
• споры об освобождении имущества от ареста;
• споры о правах на недвижимое имущество;
• споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

Во всех имущественных спорах необходимо учитывать особый статус индивидуального предпринимателя. Важно не забывать, что индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (при этом не имеет значения, используется ли данное имущество в предпринимательской деятельности или нет). Под исключение попадает только имущество, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
При оформлении недвижимости на индивидуального предпринимателя в свидетельстве будет указаны данные физического лица, без упоминания о том, что он обладает статусом индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что при указании субъектного состава отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, нет упоминания об индивидуальных предпринимателях, но есть о физических лицах- гражданах РФ. Таким образом, сделки с недвижимостью с участием гражданина регистрируются в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим положения, которые разъясняют правовые особенности решения имущественных споров в отношении индивидуальных предпринимателей.

В спорах, связанных с наследованием, очень важным является момент принятия наследства, поскольку с этого момента возникают гражданские права и обязанности налогоплательщика, как наследника.

В Постановлении указывается, что на основании Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). При этом наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо отделять данную категорию споров от споров, связанных с участием индивидуальных предпринимателей, касающихся не самого наследования имущества, а например, участия в других организационно-правовых формах. В статье 1110 ГК РФ указано, что в случае смерти гражданина его имущество в порядке универсального правопреемства переходит к наследникам. Однако иные правоотношения, например, участие в простом товариществе, могут быть оспорены. Например, суд отказал в иске о признании недействительным решения о государственной регистрации учредительного договора коммандитного товарищества, поскольку истец не является полным товарищем товарищества, и в силу статьи 78 ГК РФ он как наследник может вступить в полное товарищество лишь с согласия других участников товарищества (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2007 г. № А65-12478/06-СГ1-10).

В практике встречаются случаи споров, в которых индивидуальный предприниматель, выступая в качестве гражданина, владеет и пользуется недвижимым имуществом, иным имуществом, но право собственности на имущество не оформлено надлежащим образом.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, суды учитывают следующие обстоятельства:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, индивидуальному предпринимателю при участии в делах данной категории необходимо собрать доказательства того, что владение является добросовестным (в качестве таких доказательств могут быть документы органов местного самоуправления, подтверждающие наделение недвижимостью, документы, подтверждающие уплату налогов и сборов), принимаются меры по обеспечению сохранности имущества (договоры проведения ремонта), владение является непрерывным (платежные документы, свидетельские показания).

Предъявление исков о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности осложняется тем, что прежний собственник имущества, который должен выступать ответчиком по иску, зачастую не известен. В такой ситуации возникает вопрос о том, в чей адрес необходимо подавать такое исковое заявление. Как правило, такие иски подаются в адрес регистрирующего органа, администрации района или города, государственного органа по управлению имуществом и т.д. В п. 19 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29.04.2010 года разъясняется, что в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом регистрирующий орган должен привлекаться в качестве заинтересованного лица, а не ответчика по делу.

Кроме того, отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированном праве собственности на оспариваемый объект недвижимости не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Данное положение вполне обоснованно, поскольку до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не производилась.

К сожалению, данные категории судебных дел очень часто решаются не в пользу индивидуальных предпринимателей.

В Постановлении сказано, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор.

Таким образом, даже наличие свидетельства о регистрации не может гарантировать то, что к самовольной постройке не будут предъявлены требования о сносе.

Вместе с тем, в случае возникновения данного спора, индивидуальному предпринимателю необходимо доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, представив заключение экспертной комиссии, в случае, если заключение компетентных органов отсутствует.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, в качестве доказательств индивидуальному предпринимателю необходимо представить доказательства обращений в органы государственной власти, а также иные доказательства, свидетельствующие об их бездействии.

При обращении в суд по данной категории дел важно определить, в частности, является ли объект самовольной постройкой, чтобы не потратить напрасно свое время и деньги. Так, в соответствии с пунктом 29 рассматриваемого совместного Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г., положения статьи 222 ГК РФ («Самовольная постройка») не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Если объекты возведены из легких конструкций, не имеют заглубленных фундаментов и подземных помещений, то скорее всего они не будут признаны объектами капитального строительства. Перед обращением в суд будет целесообразным получить заключения экспертов, подтверждающих, что данные постройки являются капитальными строениями.
В пример можно привести Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2010 г. № КГ-А40/5206-10 по делу № А40-70945/09-157-459 - поскольку хозяйственные постройки, являющиеся предметом спора, не относятся к объектам недвижимости, суды правомерно отклонили иск об их сносе, так как требование заявлено со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Индивидуальный предприниматель, право собственности или законное владение которого нарушается сохранением таких объектов, должен обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Есть интересная судебная практика по вопросу приобретения самовольной постройки. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Но, с другой стороны, в силу ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи. Поэтому индивидуальный предприниматель может продать /купить самовольную постройку в виде строительных материалов. И это будет совершенно законно. Из договора должно быть видно, что предметом заключенной сделки являются строительные материалы, из которых сооружена самовольная постройка. Она просто будет являться особой формой их хранения. Подтверждение данной позиции изложено в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.09.2002 г. № А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.

Оснований для возникновения данной категорий споров достаточно много: это и рейдерские захваты, и незаконное вселение в чужое имущество, и споры, связанные с наследственными вопросами.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистри ровано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Отдельные вопросы истребования из чужого незаконного владения можно увидеть в судебной практике, например, в информационном письме ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

В частности, в информационном письме ВАС РФ рассматривается дело об удовлетворении требований ответчика – индивидуального предпринимателя, купившего недвижимость у предприятия, находящегося на стадии банкротства.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося ничтожной сделкой. Между обществом с ограниченной ответственностью и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Обязательства сторон по данному договору исполнены, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности на указанное здание за предпринимателем. Впоследствии общество признано банкротом. В обоснование иска конкурсным управляющим указано на ничтожность договора купли-продажи, поскольку в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось под арестом. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказано. Суд отметил: несмотря на недействительность сделки, требование о возврате имущества в данном случае удовлетворено быть не может, поскольку ответчик доказал возмездность и добросовестность приобретения (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции ввиду следующего. Применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон такой сделки. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.

Обоснованность виндикационного иска должна подтверждаться документами, доказывающими право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утрату истцом обладания вещью и факты незаконного владения ответчика истребуемым имуществом. Данные выводы содержатся в судебной практике (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 г. № А82-13666/2006-35, от 28.08.2007 г. № А28-9590/2006-536/22, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.08.2007 г. № А33-4232/06-Ф02-5273/07, ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2007 г. № Ф03-А51/07-1/4371, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 г. № Ф04-6766/2007(38721-А03-39), ФАС Московского округа от 19.09.2007, 26.09.2007 г. № КГ-А40/9584-07, ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2007 г. № А56-4432/2007).

Исходя из реальной судебной практики, можно сделать вывод, что суды могут оценивать волю истцов на совершение сделок, а также порочность оснований для приобретения имущества. Данная позиция, например, была озвучена в Определении ВАС РФ от 4 мая 2010 г № ВАС-2134/10 при оценке действий нижестоящих судов. В данном решении исковые требования ответчиков – индивидуальных предпринимателей суд оставляет без удовлетворения, поскольку суд исходил из наличия оснований для удовлетворения виндикационного иска: спорное имущество выбыло из владения истца помимо воли последнего; право собственности на земельный участок ответчиками приобретено по порочному основанию.

Таким образом, индивидуальный предприниматель, приобретающий недвижимость (или земельный участок) должен заранее побеспокоиться о том, чтобы выяснить все обстоятельства, связанные с приобретением недвижимости. Если индивидуальный предприниматель приобретает нежилые помещения, то необходимо ознакомиться с выпиской из государственного реестра. Если же приобретается жилая недвижимость, то покупатель должен знать о том, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При покупке жилых помещений индивидуальному предпринимателю нужно быть особенно внимательным и обязательно проверить выписку из домовой книги, чтобы определить перечень зарегистрированных в данном помещении лиц. Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Необходимо отразить в договоре судьбу этих лиц, например, что они обязуются сняться с регистрационного учета и освободить помещение либо до регистрации договора (что лучше), либо в течение определенного времени с момента регистрации. Несоблюдение этого условия влечет ничтожность договора, о чем существует обширная судебная практика (например, Определение ВАС РФ от 13.11.2008 г. № ВАС-12653/08 - договор купли-продажи жилого дома, не содержащий сведений о нанимателях, проживавших в спорном помещении на момент заключения договора, не соответствует п. 1 ст. 558 ГК РФ, является незаключенным и не порождающим права и обязанности сторон).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Т.е. регистрируется не только переход права собственности, но и сам договор. Также важен вопрос о наличии несовершеннолетних. Если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему, то на его отчуждение необходимо согласие органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний только зарегистрирован в данном жилом помещении, то согласие органов опеки и попечительства не нужно.

Кроме того, застрахуйте имущество. Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но банки страхуют лишь свои риски, поэтому правоприобретатель должен позаботиться о се6е самостоятельно и застраховать право собственности от возможных рисков.

В информационном письме ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» суды обращают внимание не только на добросовестность приобретения, но и на другие обстоятельства. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

В письме приводится пример, согласно которому общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об истребовании из его владения нежилого помещения. Признавая ответчика добросовестным приобретателем, суды не приняли во внимание наличия родственных связей лиц, принимавших участие в заключении сделок по отчуждению спорного помещения, поскольку действующее законодательство не устанавливает для подобных случаев каких бы то ни было ограничений на заключение сделки. Суд кассационной инстанции эти судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Если говорить о родственных связях и недвижимости, то здесь можно найти большой плюс для индивидуального предпринимателя.
Между коммерческими организациями (юридическими лицами) дарение запрещено (ст. 575 ГК). Однако, на индивидуальных предпринимателей такой запрет не распространяется. Дарение можно осуществлять без ограничений, в том числе и недвижимости. При этом, на основании с п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ, доходы физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения (кроме дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев) не подлежат налогообложению.

Таким образом, если один индивидуальный предприниматель получил от другого в дар недвижимое имущество, он обязан уплатить с него налог на доходы физических лиц. При дарении недвижимости, транспорта и т.д. не нужно платить налог только в том случае, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом (супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами). То, что это правило распространяется и на индивидуальных предпринимателей подтверждается Письмом Минфина России от 03.09.2009 г. № 03-11-09/298.

Таким образом, доход в виде недвижимого имущества не облагается НДФЛ, если индивидуальные предприниматели - члены семьи или близкие родственники.

Как было указано выше, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. Однако суды иногда рассматривают и наличие имущества в натуре.

Так, суд отказал в признании права собственности на здание, установив факт отчуждения истцом спорного имущества на основании договора купли-продажи и придя к выводу, что истец просит признать право собственности на недвижимое имущество, которого не существует. Судом установлен факт распоряжения истцом недвижимым имуществом путем его отчуждения в собственность А. на основании договора купли-продажи от 19.01.2006 г. и факт отсутствия недвижимого имущества. (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2009 г. № А74-1713/08-Ф02-1485/09).

Поэтому при обращении в суд индивидуальному предпринимателю следует представить доказательства фактического существования имущества, а если это имущество утрачено, то доказательства вины признанных судом виновных лиц.

Арендуя имущество, индивидуальному предпринимателю следует собрать доказательства того, что арендуемое имущество принадлежит именно на праве собственности арендодателю. В противном случае, данные затраты он не сможет отнести в качестве затрат на предпринимательскую деятельность, а кроме того, суд может признать данный договор недействительным, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду на основании статьи 608 ГК РФ. Данное основание подтверждается, например, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 26.07.2007 г. № А39-4534/2006-344/8.

Подобное требование относится и к земельным участкам, которые должны быть включены в земельный кадастр. Например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 26.07.2007 г. № Ф09-5884/07-С6 суд пришел к выводу о том, что на момент подписания договора аренды земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, и признал договор аренды земельного участка незаключенным в силу статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ.

Кроме того, договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, следовательно, арендатор обязан возместить арендодателю неосновательное обогащение, возникшее в виде арендной платы за пользование указанным объектом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2007 г. № Ф04-4493/2007(35992-А67-9). Поэтому рекомендуется заключать договор на срок до года для того, чтобы не проходить процесс государственной регистрации.

Учитывая острую потребность любого предпринимателя в аренде офисных помещений, в судебной практике часто встречаются споры, связанные с требованиями о взысканием арендной платы, расторжении договора аренды и т.д. Удовлетворение подобных требований зависит в первую очередь от действительности самого договора аренды. Сама возможность аренды офисных нежилых помещений и необходимость государственной регистрации таких договоров в ГК РФ не предусмотрена. Однако в п. 2 Информационного письма ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 года указывается, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Безусловно, большинство предпринимателей стараются заключить договор аренды на срок менее года. Но стоит иметь в виду, что срок действия договора нежилого помещения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году на основании п. 3 Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 от 11.01.2002 года и, следовательно, подлежит государственной регистрации.

При этом по истечении срока договора аренды, заключенного на срок менее года, стороны не обязаны переподписывать указанный договор. Для этого достаточно заключить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды на аналогичный срок, чтобы избежать возможности расторжения арендодателем договора аренды на основании одного лишь уведомления и без объяснения причин в порядке ст. 610 ГК РФ.

Таким образом, в целях минимизации рисков и расходов при заключении договора аренды офисного помещения стоит заключать такой договор на срок менее года с дальнейшей пролонгацией.

Если договор аренды заключен срок год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). И здесь особый статус индивидуально предпринимателя может быть весьма выгодным. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (Ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Госпошлина за регистрацию данного обременения составляет 1 000 рублей для физических лиц и 15 000 для организаций. И если в договоре мы предусмотрим, что пошлину уплачивает та сторона, на которой у нас находится ИП и с заявлением обращается он, то пошлина уплачивается как от физического лица, т.е. 1 000 рублей. Существенная экономия.

В арбитражной практике часто возникают споры по вопросу взыскания компенсации за неотделимые улучшения недвижимости, осуществленные арендатором по собственной инициативе без согласования с арендодателем.

Ключевым моментом для разрешения спорной ситуации, как следует из анализа судебной практики, является согласование между сторонами условий производства, улучшений имущества. В большинстве случаев при отсутствии подобного согласования стоимость улучшения никогда с арендодателя не взыскивается.

Об этом факте свидетельствует и судебная практика. Например, суд на основании статьи 6 ГК РФ применил к отношениям сторон статью 623 ГК РФ, не признав стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений неосновательным обогащением, и отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку установил факт отсутствия согласования с арендодателем видов, объемов и стоимости работ. При этом суд отметил, что ответчик не возражал против перепланировки нежилого помещения в случае проведения ее за счет средств истца (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2007 г. № А43-36809/2006-2-734).

Производство неотделимых улучшений в ряде случаев является вынужденной необходимостью, в частности, когда в аренду сдается помещение в состоянии «под отделку», то есть в состоянии, требующем проведения отделочных работ. Целью заключения такого договора является аренда площадей по заниженной стоимости, поскольку арендодателю необходимо понести расходы на отделочные работы. Право собственности на произведенные в рамках указанных работ неотделимые улучшения приобретает собственник имущества. Во избежание судебных споров о возмещении стоимости проведенных работ, особенно в случае смены собственника сдаваемого в аренду имущества, арендатору необходимо требовать уменьшения размера арендной платы пропорционально стоимости проведенных работ. Такой способ определения размера арендной платы, в основном, используется в долгосрочных договорах аренды, поскольку арендодатель вряд ли согласится возместить расходы в полном объеме в течение одного года. С другой стороны, подобные договоры аренды заключаются, в основном, на длительный срок, в противном случае предприниматель несет слишком большие риски, связанные с дороговизной улучшений арендуемого имущества.

В случае, если в рамках договора производится капитальный ремонт с расширением площадей недвижимого имущества и создается пристройка к указанному имуществу, арендатор не вправе требовать признания права собственности на созданные объекты. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2009 года № Ф04-185/2009(19574-А67-50, в частности, указывается, что такое имущество является неотделимым от арендуемого имущества, и в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

Индивидуальный предприниматель может столкнуться с ситуацией, при которой он приобретает имущество при неоформленных земельных отношениях. К сожалению, такая ситуация не является редкостью, но это обстоятельство может привести к плачевным последствиям, при которых предприниматель не только лишится своей недвижимости, но вынужден будет демонтировать за свой счет купленную недвижимость. Можно привести следующий пример из судебной практики.

В районе магазина находится павильон мини-кафе, приобретенный индивидуальным предпринимателем по договору купли-продажи.

Посчитав, что предприниматель самовольно занял земельный участок и пользуется им без законных к тому оснований, чем препятствует осуществлению прав пользования данным земельным участком в полном объеме, администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа находящегося на нем торгового павильона.

Суд удовлетворил иск и обязал ответчика демонтировать расположенное на земельном участке мини-кафе (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.09.2007 г. № А39-3950/2006-334/17).

Развивая свою деятельность, индивидуальные предприниматели сталкиваются с вопросами не только приобретения помещений, но и с переводом одной категории помещений в другую, например, если индивидуальный предприниматель приобретает квартиру на первом этаже под помещение парикмахерской, обувной мастерской, магазина, ателье и т.д. Часто местные власти отказывают в том, чтобы осуществить такой перевод. Приводя пример из судебной практики, следует отметить, что в данном случае суды часто встают на сторону предпринимателей.

С целью расширения площади парикмахерской предприниматель по договору купли-продажи приобрел квартиру и обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о ее переводе из жилого в нежилой фонд.

Администрация отказала в переводе квартиры в нежилое помещение (расширение существующей парикмахерской), поскольку это помещение расположено в крупнопанельном жилом доме, в связи с чем возникает необходимость организации входа, объединяющего два помещения (пробивка проема), а согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 (далее - нормы технической эксплуатации), не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Посчитав такой отказ незаконным, предприниматель оспорил его в суде.

Суд признал незаконными действия местной администрации, отказавшей оформить документы, необходимые для перевода в нежилой фонд квартиры, поскольку заявление о переводе помещения из жилого в нежилое было рассмотрено по существу поставленного вопроса без ссылки на представленные документы (Постановление ФАС Центрального округа от 26.07.2007 г. № А48-613/07-7).

Нередко граждане сталкиваются с непростыми вопросами налогообложения. Например, предприниматель хочет открыть мини-гостиницу или же сдать свою собственность в аренду. При этом необходимо помнить о возможных судебных рисках.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет квартирой, которую сдает внаем, это не означает, что указанные им доходы автоматически подлежат налогообложению как доходы от предпринимательской деятельности. В договоре с нанимателем следует указать статус, в котором физическое лицо этот договор заключает, - индивидуальный предприниматель или просто гражданин РФ. Если в договоре указан статус индивидуальный предприниматель, то и деятельность будет считаться предпринимательской, а доходы от нее будут облагаться в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если нет, то деятельность не будет признаваться предпринимательской, а доходы будут облагаться НДФЛ. Также во избежание конфликтных ситуаций с налоговыми органами следует данный вид деятельности - сдачу внаем помещений - указать в качестве одного из видов деятельности индивидуального предпринимателя.

По этому поводу существует Письмо Минфина от 18 января 2010 года №03-11-11/02, в котором дается рекомендация, когда индивидуальный предприниматель, применяющий УСН и являющийся собственником имущества, используемого для осуществления его предпринимательской деятельности, не обязан уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении указанного имущества. А именно если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в ЕГРИП указан вид экономической деятельности такой, как сдача внаем собственного нежилого имущества (код 70.20.2).

Судебные споры могут возникнуть и по вопросу начисления амортизации. В соответствии с пп. 4 п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей (утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г.) в расходах учитываются амортизационные отчисления. Амортизация начисляется на имущество, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности и приобретенное за плату.

Налоговый кодекс РФ не содержит разъяснений по вопросу о том, может ли предприниматель амортизировать имущество, которое приобретено им до начала осуществления предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, имеется различная позиция по данному вопросу. В Письме Минфина России от 11.07.2006 г. № 03-05-01-05/141 финансовое ведомство разъяснило, что физическое лицо не может начислять амортизацию на имущество, которое приобретено им до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Затраты на покупку этого имущества не признаются его расходами. Однако иная позиция озвучивается судебными инстанциями, согласно которой по имуществу, приобретенному до начала осуществления предпринимательской деятельности, можно начислять амортизацию (Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 г. № Ф09-801/10-С2 по делу № А07-13968/2009). В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 г. по делу № А45-13717/2009 суд также указал, что поскольку спорное имущество принадлежит предпринимателю на праве собственности и используется в предпринимательской деятельности, то условия для включения сумм амортизации в расходы соблюдены, даже если имущество приобретено до начала осуществления указанной деятельности.

Часто возникает вопрос - можно ли индивидуальному предпринимателю при отчуждении недвижимого имущества воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ по статье 220 НК РФ. Тем более, что при оформлении права собственности на недвижимость в свидетельстве не указан особый статус физического лица.
В той же статье четко закреплено, что возможность использования данных налоговых вычетов не распространяется на доходы, получаемые индивидуальным предпринимателям от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому важен ответ на вопрос – как определить относится ли данная продажа к предпринимательской деятельности.

Минфин дал следующую рекомендацию по решению этого вопроса - налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, которые были получены налогоплательщиком от осуществления предпринимательской деятельности (Письма от 07.10.2009 г. № 03-04-05-01/730, от 11.01.2009 г. № 03-04-05-01/2, от 16.04.2009 г. № 03-04-05-01/222).

До недавнего времени в судебной практике не было единообразия. Так, ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 28.10.2008 г. № Ф04-6196/2008(13272-А70-19)) и ФАС Уральского округа (Постановление от 09.07.2009 г. № Ф09-4605/09-С2) указывали, что использование недвижимого имущества в предпринимательской деятельности не является достаточным доказательством того, что доход, полученный предпринимателем от реализации этого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности, и он вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В то же время, ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 02.10.2008 г. № А05-7915/2007), указывал, что если недвижимое имущество приобретено и использовалось в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли, предприниматель не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже этого имущества.

Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ (Постановление от 16.03.2010 г.№ 14009/09), подтвердив, что если недвижимость приобретена и использовалась в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли, воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже нельзя.

Таким образом, при налогообложении доходов от предпринимательской деятельности налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, но вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ). При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 Налог на прибыль организаций НК РФ. Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.

Рассматривая судебную практику, следует отметить, что большое количество судебных дел свидетельствует о том, что индивидуальные предприниматели сталкиваются с серьезными проблемами при оформлении имущественных прав, аренде имущества, уплате налогов и т.д. Поэтому в заключении хотелось бы дать несколько рекомендаций:

1. При приобретении имущества проверьте все документы, подтверждающие право собственности на него. В целях выявления возможных рисков покупки имущества компаний-банкротов, лиц, обладающих ограниченной дееспособностью, обратитесь к профессиональным юристам.
2. Застрахуйте имущество от возможных рисков.
3. Не приобретайте недвижимость, если земельные правоотношения не оформлены.
4. Если вы хотите перевести жилое помещение в нежилое, сначала получите разрешение на перевод, а лишь затем приобретайте имущество.
5. Заключайте договор аренды на срок до года или пройдите обязательную регистрацию, проверьте документы на собственность арендодателя.
6. Не проводите неотделимые улучшения арендуемого имущества без согласования с собственником.
7. Самовольное строительство может подлежать сносу даже при наличии оформленного свидетельства о собственности, поэтому сначала оформите документацию на строительство, а лишь потом осуществляйте его ведение.
8. Приобретаемое или арендуемое имущество должно существовать в натуре, поэтому проверьте его наличие и зафиксируйте все недостатки данного имущества в акте.