Перевод недвижимости, предназначенной для продажи, в состав основных средств

Объект недвижимости, находящийся в собственности организации, может являться как товаром (готовой продукцией), так и основным средством. Все зависит от целей, для которых он был приобретен (построен). Но товар, изначально предназначенный для продажи, организация может начать эксплуатировать, то перевести в состав основных средств. Об особенностях такого перевода читайте в статье. 

В предыдущем номере журнала вниманию читателей была предложена статья о порядке учета реализации объектов недвижимости, как эксплуатировавшихся ранее, так и приобретенных (созданных) непосредственно для продажи.

Однако между намерением (принятием решения) продать объект и приходом покупателя, готового его купить, может пройти довольно значительный промежуток времени.

И все этот время недвижимость будет простаивать, не принося дохода собственнику, но требуя ежемесячной уплаты коммунальных платежей.

До той поры, пока руководство не примет решения о том, что ему хватит простаивать и пора отбивать вложенные в него средства.   Помещение, изначально предназначенное для продажи (товар либо готовая продукция) должно стать имуществом, эксплуатируемым в течение длительного периода времени и приносящим (прямо, или косвенно) доход. Принимается, таким образом решение, о переводе недвижимости из оборотных активов во внеоборотные — из товара (продукции) в основные средства.

Если это офисное помещение, то можно рассадить в нем своих сотрудников или сдавать его в аренду другим организациям.
Ежели это квартира, то ее можно использовать как служебную. Например, селить там работников, приезжающих на время из других регионов, что может обойтись дешевле, чем гостиницы,  или для работы директора с главным бухгалтером (или другой подчиненной) с документами по вечерам и нерабочим дням. Квартиру также можно сдавать в аренду (в наем).

Для этого должен быть издан соответствующий организационно-распорядительный документ (приказ, распоряжение и т. п.) в соответствии с которым помещение должно быть признано объектом основных средств.

На основании этого распоряжения наш товар (готовая продукция) переводится в состав капитальных вложений, точнее, в состав вложений во внеоборотные активы, что в регистрах бухгалтерского учета должно быть отражено записью:

Дебет счета 08  Кредит счета 41 (43).

  Особое внимание стоит обратить организациям, которые будут использовать это основное средство в деятельности, не облагаемой НДС.
Вычеты налога на добавленную стоимость по товарам. В связи с этим вычеты налога на добавленную стоимость по приобретенным товарам производятся при условии принятия товаров на счет 41 Товары. Вычеты налога по основным средствам производятся при принятии этих основных средств на счет 01 Основные средства.
  Таким образом, если приобретенные товары, принятые к учету на счете 41 Товары, переводятся в состав основных средств, то ранее принятые к вычету суммы налога на добавленную стоимость подлежат восстановлению в том налоговом периоде, в котором они были приняты к вычету. Также достаточно спорным является ситуация касательно восстановления НДС при использовании основного средства в деятельности облагаемой НДС. Свою позицию по данному вопросу организации желательно закрепить в учетной политике.

Далее все будет зависеть от того, в каком фактическом состоянии находится помещение и можно ли его сразу использовать для предназначенных целей — завозить мебель, вешать гардины на окна и пр., либо его еще надо довести до ума.

Рассмотрим несколько вариантов (если рассмотреть все, встречающиеся на практике, в журнале просто не хватит места).

Ясно, что перед тем, как завезти сюда мебель и рассадить сотрудников, либо пригласить потенциального арендатора на смотрины, мало-мальский косметический ремонт (или довольно серьезный) провести придется. Но, по мнению автора, оптимально будет вначале принять объект к учету, как основное средство, а уже потом перестилать линолеум, менять окна и двери, делать разводку для компьютеров и пр.

Если организация соглашается, что даже в таком виде, в каком помещение досталось от предыдущего владельца, оно пригодно для дальнейшей эксплуатации, значит, так оно и есть. А дальше уже пойдет ремонт объекта основных средств, который не увеличивает первоначальную стоимость объекта, а признается текущими расходами. И ни один ретивый налоговый инспектор не сможет потом доказать, что без проведения ремонта офис не был готов к эксплуатации.

Для принятия его к учету необходимо оформить в одном экземпляре и утвердить Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма № ОС-1), утвержденный постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7. Хотя объект и является недвижимостью, все-таки, по мнению автора, нужно применить в этом случае ОС-1, а не ОС-1а, которая применяется для принятия к учету зданий либо сооружений, то есть отдельно стоящих объектов недвижимости, а не помещений, расположенных внутри них. ОС-1а использовать следует только в том случае, если в состав основных средств переводится приобретенное или построенное здание целиком.

Дата утверждения руководством формы ОС-1 и будет является основанием для перевода данного помещения в состав основных средств, что отразится записью:

Дебет счета 01  Кредит счета 08.

В дополнении к остальному пакету документов нужно будет еще оформить на новое основное средство инвентарную карточку по форме N ОС-6.

Если же помещение предназначается для сдачи в аренду, то проводка будет:

Дебет счета 03  Кредит счета 08.

И последующий уже ремонт основного средства отразится записями:

Дебет счета 26 (44)  Кредит счета 60 (или 10, 70, 69).

Понесенные за время простоя объекта затраты (коммунальные платежи), учтенные на счете 44, необходимо списать на текущие расходы организации проводкой:

Дебет счета 90  Кредит счета 44.

Также обращаем внимание, что с момента принятия к учету помещения, как объекта основных средств его стоимость, сформированная по данным бухгалтерского учета, включается в базу по налогу на имущество (ст. 374 НК РФ).

Минфином России в своих последних письмах (Письмо Минфина РФ от 22 марта 2011 г. N 07-02-10/20 и Письмо ФНС России от 31 марта 2011 г. N КЕ-4-3/5085@) касательно бухгалтерского и налогового учета приобретенных объектов недвижимости был разъяснен порядок, согласно которому принятие актива к учета происходит на дату фактической передачи независимо от даты государственной регистрации прав собственности.

В старые добрые времена счастливые новоселы въезжали в новые квартиры, уже полностью готовые для проживания (не всегда, правда, лифты работали). Всех хлопот было — повесить люстры и расставить мебель (если она была).

Сейчас же застройщик предлагает принять помещение (как квартиры, так и офисы), которое еще надо долго доводить до ума. Чаще всего это голая коробка (иногда даже с неоштукатуренными стенами) с торчащими из стен проводами.

В этом случае ремонт помещения, точнее доведение его до состояния, в котором оно пригодно для дальнейшего использования, признать текущими расходами налоговая инспекция постарается не допустить.

Так что ввести этот объект в состав основных средств до проведения ремонта, вероятнее всего не получится.

Налоговики при проверке документов на проведенный ремонт легко отличат замену напольного покрытия от его настилки (а там еще будет и устройство стяжки), замену межкомнатных дверей от их установки и т. д.

Так что проведение ремонта в таком помещении, как уже говорилось выше, следует признать доведением до состояния, в котором оно пригодно для использования. Следовательно, по п. 1 ст. 257 НК РФ, придется включить это затраты в первоначальную стоимость офиса.

Если для ремонта (доделки) приглашается подрядчик, то затраты надлежит отразить записями:

Дебет счета 08  Кредит счета 60 — отражены затраты по ремонту офиса, выполненного подрядчиком;

Дебет счета 19  Кредит счета 19  — отражена сумма налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате подрядчику за выполненный ремонт;

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)  Кредит счета 19 — сумма НДС по выполненным работам принята к вычету.

Если приведение офиса в подобающее состояние выполнялось своими силами (директор выкладывал кафель в туалете, заместитель монтировал розетки и выключатели, а бухгалтер клеила обои), то затраты эти, подтвержденные первичными документами, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ, следует признать строительно-монтажными работами, выполненными для собственного потребления.

От этих документально подтвержденных затрат — актов на списание материалов, табелей (нарядов) на заработную плату и пр. — согласно п. 10 ст. 167 НК РФ, по окончанию квартала, в котором производился ремонт, следует начислить НДС, выписать в одном экземпляре счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж.

И сразу же, согласно п. 5 ст. 172 НК РФ, это налог надлежит принять к вычету, а счет-фактуру зарегистрировать в книге покупок.

Начисление НДС от выполнения СМР, выполненных для собственного потребления отразится записями:

Дебет счета 19  Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»);

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)  Кредит счета 19.

Необходимость этой операции автор рассматривал в статье, опубликованной в августовском номере журнала за 2010 год.

И только после завершения ремонта (но до его бурного обмывания) можно будет оформить Акт по форме ОС-1, утвердить его и перевести помещение в состав основных средств.

Операция эта отразится записью:

Дебет счета 01 (03)  Кредит счета 08.

И после принятия объекта основных средств к учету надлежит еще списать на расходы всю уплаченную за это время коммуналку:

Дебет счета 90  Кредит счета 44.

Организация – владелец помещения являлась застройщиком этого самого дома или офисного здания. Часть квартир и нежилых помещений были переданы по договорам, заключенным в процессе возведения здания (в том числе и по договорам об участии в долевом строительстве), а на ряд помещений за время строительства желающих приобрести их не нашлось.

На эти объекты застройщик после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию зарегистрировал право собственности и принял их к учету, как готовую продукцию проводкой:

Дебет счета 43  Кредит счета 20.

Часть объектов затем была продана по договорам купли-продажи, а на последнее покупателей так и нашлось. В конце концов принято решение разместить в нем свой офис.

Схема перевода продукции в основное средство аналогична приведенной выше. Распоряжение  руководства — ремонт с отнесением затрат на увеличение первоначальной стоимости — оформление ОС-1.

Однако при этом следует иметь в виду еще следующее.

Если застройщик при возведении здания выступал еще в роли подрядчика, то есть непосредственно выполнял часть строительно-монтажных работ, то на дату решения о переводе объекта в состав основных средств возникает и выполнение СМР собственными силами. Но никак не раньше.

Следовательно, из всего объема работ, выполненных при возведении этого здания работниками организации, необходимо будет определить объем СМР, приходящихся на данное помещение. Оптимально это сделать расчетным путем, то есть пропорционально площади данного помещения в общей площади здания.

На величину этих работ необходимо будет начислить НДС и принять его к вычету.

Как уже говорилось выше, квартира-основное средство может быть использована как для управленческих нужд, так и для сдачи в аренду (в наем).

Использование квартиры для управленческих нужд ничем не отличается от использования для управленческих нужд нежилого (офисного) помещения.

А вот если квартира предназначается для возмездной передачи ее другим лицам во временное пользование, то в зависимости от того, с физическим лицом, или с организацией будет заключен договор, будет зависеть и режим налогообложения.

Остановимся пока на том, что организация-застройщик в построенном ею доме последнюю непроданную квартиру перевала в состав основных средств с целью сдачи ее в аренду (в наем).

В письме Минфина России от 20.01.2011 № 03-11-06/3/2 подчеркивается, что возмездная передача квартиры для проживания в ней физического лица осуществляется по договору найма (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор аренды квартиры, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ, может быть заключен только с организациями (юридическими лицами).

Поэтому, при сдаче внаем квартиры физическому лицу, организация, согласно подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, попадает по этому виду деятельности под ЕНВД.

Не вдаваясь в подробный анализ порядка начисления этого налога, заметим только, что с основных средств, используемых в деятельности, облагаемой ЕНВД, организация, согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ, не платит налог на имущество.

Ежели квартира сдается в аренду другой организации, то данное основное средство включается в базу по налогу на имущество.