Налог на недвижимость пересмотрят еще раз

Минфин РФ решил отложить введение единого налога на недвижимость для физических лиц на более поздний срок.

Как ожидается, налог будет обновлен не ранее 2015 года. Он будет взиматься с кадастровой стоимости недвижимости, а не с инвентаризационной, при этом максимальный сбор в отношении жилых зданий и помещений будет равняться 0,1%, нежилых — 0,5% от стоимости помещения.

Льготные категории граждан (пенсионеры, ветераны, инвалиды и герои Советского Союза) получат право на налоговые вычеты. Согласно доработанному законопроекту, существующие льготы будут сохранены как минимум до 2020 года.

Михаил Першин, партнёр, руководитель налоговой практики юридической фирмы Timofeev/Cherepnov/Kalashnikov, к.ю.н.

Разговоры о необходимости введения налога на недвижимость, который должен заменить собой два ныне действующих налога: налог на имущество физических лиц и земельный налог — ведутся давно. Помимо снижения операционных расходов, связанных с устранением двойного администрирования при взимании этих налогов, сами поступления в местные бюджеты должны возрасти из-за привязки обоих объектов к кадастровой цене. В отличие от инвентаризационной стоимости эта стоимость должна стать максимально приближенной к рыночной, а значит, в большинстве случаев, увеличить доходы региональных бюджетов.

Но, похоже, изначальным планам Правительства по введению этого налога с 01 января 2014 года на территории РФ не суждено было сбыться.

По данным ПРАЙМ, 18 октября 2013 года замглавы Минфина России Сергей Шаталов сообщил журналистам о смещении сроков введения налога на недвижимость для физических лиц ещё на один год. В качестве предельного срока для введения налога им был обозначен 2020 год.

И причин тому много…

Прежде всего остаётся незавершённой работа по кадастровому учёту объектов недвижимости, а налог может быть введён только при условии утверждения кадастровой оценки объектов на уровне субъектов РФ.

Первоначально Росреестр обещал закончить эту работу к концу 2012 года, притом что в сентябре 2012 года недооцененными оставались 50 регионов из 83. По оценке специалистов, высказанной ещё в прошлом году, формирование кадастра при самом оптимистичном прогнозе могло быть выполнено к началу 2015 года, а для создания полноценного кадастра в общей сложности потребуется не менее пяти лет.

Определённую роль в этом вопросе играет необходимость значительных средств для завершения формирования кадастра и проведения оценки. Однако при этом на фоне дефицита средств на проведение массовой оценки имущества вскрываются факты хищения значительных сумм из федеральной целевой программы по созданию системы государственного кадастра недвижимости.

Так, по данным Счетной палаты РФ, из 42,3 млрд. рублей израсходованных государством в рамках этой программы 23,9 млрд. рублей – это многочисленные финансовые нарушения и нецелевое использование денежных средств.

Уместно вспомнить и уголовное дело в отношении бывшего замруководителя Росреестра, курировавшего её исполнение, а в настоящее время покинувшего страну.

В этой связи было бы интересно соотнести экономический эффект от введения налога с потерями на пути к его принятию.

Пока же, согласно выводам Счетной палаты, свыше 30% всех прав на недвижимое имущество остаются не синхронизированными с Единым государственным реестром правообладателей (ЕГРП), а в учёте сохраняются многочисленные ошибки в сведениях об объектах капитального строительства.

Введение в такой ситуации налога, который должен затронуть самые широкие и, во многом, социально незащищённые слои населения, было бы безрассудством. Да и ФНС России могла бы оказаться передовым краем, принимающим весь удар «народного гнева» на себя без каких-нибудь полномочий по самостоятельному решению проблем. А в результате — отрицательный экономический результат налогового администрирования и повышение социального напряжения.

Пока же Минфин России рекомендует налоговым органам пользоваться инвентаризационной стоимостью имущества для расчёта налога на имущество физических лиц (см. Письмо Минфина РФ от 6 августа 2013 г. N 03-05-04-01/31566). Инвентаризационная стоимость ввиду своей малости практически не порождает споров в вопросах налогообложения.

Нет пока единого понимания в правительстве и относительно ставок будущего налога с учётом региональных особенностей. Слишком различные условия жизни людей по субъектам РФ. Планируемые же на сегодня ставки налога остаются ниже европейских стандартов налогообложения имущества.

Нельзя не учитывать и порядок введения в действие новых налогов, установленный п.1 ст.5 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым новое законодательство должно быть принято и опубликовано не позднее ноября предшествующего года, что до 2014 года уже вообще нереально.

При введении налога на недвижимость самым серьезным риском для граждан будет существенное увеличение налогового бремени по объектам, ранее учитываемым по инвентаризационной (заниженной) стоимости. Здесь нельзя не учитывать фактическую способность некоторых слоев населения к уплате таких налогов, которая должна отразиться в перечне льгот по налогу.

Кроме того, изменение налогового бремени может повлиять на стратегию приобретения и использования объектов недвижимости на рынке – люди могут начать избавляться от недвижимости, которую не в состоянии «содержать», могут измениться цены на сдаваемое в пользование жилье и иные объекты. Хотя отчасти обоснованным выглядит и мнение ряда экспертов, что при отсутствии иных надёжных способов сохранения накоплений гражданами в России введение нового налога существенно не изменит приоритеты в сторону вложений в недвижимость.

Недостаточная организация процесса формирования кадастра объектов недвижимости в регионах уже сегодня имеет отрицательные последствия: имеют место многочисленные факты искажения и потери информации и документов, подлежащих передаче из органов технической инвентаризации в кадастр. Это вызвано как сложностями самой технической процедуры, так и нестыковками форматов данных, откровенной халатностью сотрудников, допускающих потерю данных, и другими «неуважительными» причинами. В результате срываются сделки, у собственников возникают дополнительные организационные и финансовые потери, особенно у предпринимателей.

В целом же это может повлечь новую череду исков в суды по оспариванию кадастровой оценки, действий государственных органов и имущественных споров.

Остаётся надеяться, что правительство и законодатели в дальнейшем не сделают резких непродуманных и неподготовленных шагов в данном социально значимом вопросе.

Максим Смородинов, к. ю. н., председатель Самарской коллегии адвокатов «Эгида»

Несмотря на принятие Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проекта федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты» еще 10 июня 2004 г., отложение срока введения единого налога на недвижимость для физических лиц, является скорее объективной необходимостью, нежели непредсказуемым решением Министерства финансов РФ, что подтверждается проектом поправок к названному законопроекту, внесенным Правительством РФ в апреле 2013 г.

Необходимость перенесения срока принятия налога обусловлена, видимо, неподготовленностью граждан к введению данного налога, их негативным восприятием планируемых нововведений. Введение единого налога на недвижимость физических лиц в условиях повышенной социальной напряженности, вряд ли сможет обернуться положительными последствиями для государства в целом.

Кроме того, как известно, проектом федерального закона № 51763-4 предусматривается установление налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако, до настоящего времени так и не была решена основная проблема, препятствующая введению налога, а именно, введение полноценного кадастра, то есть первичной информации о том, какая недвижимость в стране есть и сколько она стоит. По сегодняшний день специалисты данной области утверждают, что в государственном кадастре недвижимости нет данных о правообладателях приблизительно 40% объектов недвижимости в РФ. В соответствии с Основными направлениями налоговой политики на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 года для введения налога на недвижимость предполагалось в 2012 году завершить проведение работ по массовой оценке объектов капитального строительства. Между тем, проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости к указанному сроку и до настоящего времени закончено не было.

Вместе с тем, ранее указанным проектом поправок Правительства РФ к законопроекту была установлена некоторая ясность относительно размеров и порядка уплаты вводимого налога. Согласно вносимым поправкам, налогоплательщиками будут физические лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество, для земельных участков — также и физические лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на участок. Также внесенными поправками установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта как кадастровая стоимость недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Проектом федерального закона № 51763-4 было установлено, что налоговая ставка устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1 процента налоговой базы. В проекте поправок уточнено, что указанные пределы будут зависеть от суммарной кадастровой стоимости объектов налогообложения одного налогоплательщика. Если такая стоимость менее 300 млн. руб., проектом предусматривается ставка не выше 0,1% по жилым помещениям, жилым зданиям. В отношении зданий, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. руб., налоговые ставки будут устанавливаются в размерах от 0,5 до 1 процента включительно.

Несмотря на наличие вносимых поправок, разнообразные льготы по уплате налога в них не предусмотрены. Единственной льготой, если ее можно назвать таковой, является уменьшение налоговой базы в отношении жилого помещения, жилого здания (строения) на земельном участке садоводческого, огороднического некоммерческого объединения на величину кадастровой стоимости 20 кв.м. общей площади налогообложения.

Ввиду вышеизложенного, несмотря на наличие множества неразрешенных до настоящего времени вопросов, определенная ясность вносится, и процесс, который должен завершиться введением единого налога на недвижимость физических лиц, постепенно продвигается вперед, а значит, вне зависимости от сроков, указанный законопроект, в том или ином виде, обязательно будет принят.

Законопроект был внесен в Правительство Минфинов в августе этого года. Правительство дало свое заключение, поддержав данный документ, но только с учетом указанных замечаний. А Администрация Президента, в свою очередь, вообще отправила законопроект на доработку: ее не устроил ряд положений документа (в частности, вопросы касаются базового вычета и льготных категорий граждан). Чиновники считают, что если документ будет принят в его нынешнем виде, это может привести к росту социальной напряженности.
На данный момент нельзя делать какие-то прогнозы по срокам принятия законопроекта, поскольку этот процесс начинался и откладывался неоднократно.

Эксперты считают, что необходимость замены ныне действующих налога на имущество и земельного налога единым налогом на недвижимость продиктована несовершенством законодательства. Кроме того, в идеальном случае введение такого налога может улучшить качество жизни: в случае, если собранные средства будут использоваться для развития российских городов и сел, поскольку практических во всех развитых странах мира существует налог на недвижимость, и он как раз и служит источником пополнения местных бюджетов, которые, в свою очередь, обеспечивают социальную и дорожную инфраструктуру.

Георгий Сафронов, юрист ООО «1-й Консалт Центр»

Глобальная цель введения новой системы – восстановление социальной справедливости. Кадастровая стоимость намного ближе к рыночной, хотя и не учитывает, например, стоимость земли под домом. Но количество показателей учитываемых при расчете кадастровой стоимости намного выше, чем при расчете инвентаризационной. Так, первая учитывает площадь квартиры, количество комнат, этаж, на котором находится помещение, район застройки. Особую роль играет тип дома, в котором располагается квартира (в Петербурге выделяется более
десятка таких типов. Вторая же, в основном, основана на площади помещения.

Следовательно, налог, исчисляемый с кадастровой стоимости недвижимости, будет более адекватно отражать размер обязательных платежей, подлежащих взиманию.

Отложение на более поздний срок, скорее всего, связано со сложностью подсчета кадастровой стоимости для каждого объекта недвижимости. Введение единого налога требует от госорганов актуальной и полной, рассчитанной по единым критериям информации о налоговой базе.

Полученные расчеты кадастровой стоимости на данный момент не отражают рыночной стоимости имущества, поэтому введение единого налога на недвижимость не будет способствовать реализации глобальной цели – установлению социальной справедливости в уплате налога. Следовательно, нужно либо доработать критерии, либо отложить введение такого способа начисления налога.