News
Введите фразу для поиска...

Арендные отношения в условиях COVID-19

Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (далее – «Закон») предписывает арендодателю дать отсрочку по арендным платежам, изменить (снизить) плату, если арендатор вышел с таким требованием. На что может претендовать арендодатель?

Арендные отношения в условиях COVID-19
Арендные отношения в условиях COVID-19

После введения указами Президента РФ нерабочего апреля у многих организаций на первый план вышли вопросы текущей экономии (фактически – выживания). И основные из них – это персонал и аренда. И то, и другое, как правило, образует существенную часть себестоимости у малого и среднего бизнеса. Обсудим арендные отношения и те последствия, которые привнес в них Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ст. 19) и некоторые подзаконные акты.

Согласно действующим нормам ГК РФ, арендная плата может меняться (в любую сторону) не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614) – с учетом позиции Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 это требование относится к одностороннему порядку (п. 21). Что касается недвижимости, размер платы отнесен к существенным условиям, и при его отсутствии договор считается не заключенным.

Итак, что же нового для арендных правоотношений в период нерабочего периода 2020 привнес Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ? Он установил императив, что по арендованной до введения режимов ПГ или ЧС недвижимости арендодатель обязан дать отсрочку по внесению арендных платежей за 2020 на основании допсоглашения в течение тридцати дней с даты поступления просьбы (требования) арендатора (п. 1 ст. 19).

Одновременно Закон допускает изменение арендной платы «в любое время в течение 2020 года» (п. 2 ст. 19). Несмотря на расплывчатость формулировки, вероятно, речь идет все же не о свободной дате внесения изменений, а о количественной характеристике, тем более что требования ч. 3 ст. 614 ГК РФ не запрещают многократной корректировки платы на протяжении года по соглашению обеих сторон.

И последнее: арендатор вправе выйти с требованием о снижении платы в связи с невозможностью использования объекта недвижимости (п. 3 ст. 19). Конструкция нормы указывает на то, что арендодатель в этих условиях не может отказать в уменьшении арендного платежа, поскольку право без встречной обязанности теряет всякое смысловое (правовое) содержание. Данное положение корреспондирует с нормой ч. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которой при существенном ухудшении условий использования объекта аренды не по вине арендатора, он вправе требовать уменьшения цены договора.

И теперь главное условие. Все это работает, если на территории соответствующего региона, где находится тот самый объект недвижимости, вокруг которого у сторон по договору может возникнуть повод для разговора, компетентным органом власти введен (внимание!) режим повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) (ст. 11 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Режим ПГ на территории столицы введен Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». РИА Новости со ссылкой на МСЧ сообщает, что с 19 марта все 85 субъектов Российской Федерации ввели на своих территориях данный режим.

Следовательно, если оставить в стороне рассуждения о правомочности решений органов власти о введении режима РП (закон это допускает, но для органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций – подп. «б» п. 6 ст. 41 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»), нормы о возможности снижения в 2020 году платы за аренду недвижимости действуют уже сейчас, и они по своей сути не противоречат ст. 614 ГК РФ.

Кстати, в своем заключении от 31.03.2020 № 5.1-01/838 к законопроекту № 931192-7 (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) Правовое управление Аппарата Совета Федерации указывает, что закон направлен на защиту интересов арендаторов недвижимости в виде предоставления отсрочки и возможности снижения платы.

Однако мы пока не находим ни одного слова в защиту арендодателей.

Но вернемся к ч. 1 чт. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Во исполнение данной нормы Правительством РФ вынесено Постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». В документе содержатся две рекомендации, адресованные:

  • во-первых, арендодателям о предоставлении отсрочки по внесению платы по договору с одновременным ее уменьшением, исходя из фактического приостановления арендатором деятельности и продолжительности нерабочих дней по указам президента РФ;
  • во-вторых, руководителям региональных и местных органов власти о предоставлении мер поддержки арендодателям на период отсрочки в отношении налоговых и арендных отчислений с объектов недвижимости, по которым они предоставили отсрочку (речь идет о налоге на имущество, земельном налоге и арендной плате за землю).

То есть, правительством РФ установлено, что поддержку вправе получить и арендаторы (от арендодателей), и собственники-арендодатели (от органов власти). Из текста постановления буквально следует, что в отношении второй категории речь идет об отсрочке фискальных (арендных) платежей. Вместе с тем нельзя исключать различные варианты господдержки на местном и региональном уровнях.

В частности, правительство Москвы предусмотрело для собственников (арендодателей) освобождение от налога на имущество, земельного налога (арендной платы) по объектам торговли, общепита и бытового обслуживания за период уменьшения платежей при соответствии следующим условиям: арендная плата должна быть уменьшена на период с первого дня месяца, в котором произошло приостановление деятельности, и до 01.07.2020 (либо позднее) на сумму, составляющую двукратный или более размер суммы налога на имущество, земельного налога (арендной платы) по этой недвижимости за данный период, при этом в абсолютном выражении арендная плата должна быть уменьшена на 50 % или более (п. 5 Постановления от 31.03.2020 № 273-ПП).

Положения п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ не содержат указания на то, что арендная плата в течение 2020 года может меняться исключительно в сторону уменьшения. Учитывая, что в договоре аренды две стороны со своими законными интересами и правом на извлечение прибыли от предпринимательской деятельности, следует предположить, что законодатель не стремился ограничиться защитой интересов только арендодателя. Буквальное толкование нормы п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ допускает последующее увеличение арендной платы в течение 2020 г., в том числе с таким расчетом, что арендатор компенсирует потери от ее уменьшения. Поэтому, поскольку указанные правила носят вынужденный и временный характер, чтобы избежать будущих конфликтов и споров, целесообразно оговорить все варианты изменения арендной платы до ее уменьшения.

Ольга Кутяева
Автор статьи
+7 495 234 38 33
Задать вопрос
Комментариев нет
Популярные
По порядку

Ваш комментарий отправлен на модерацию!

После проверки администратором он появится здесь

Написать комментарий...
Написать комментарий...
Отменить
Отправить
Ольга Кутяева
Автор статьи
+7 495 234 38 33
Задать вопрос
Еще по теме