Недвижимое, но облагаемое. Налогообложение недвижимого имущества иностранных организаций

Рассказывают профессионалы

Компания GSL Law & Consulting была основана как коммерческое предприятие в 1993 году, а зарегистрирована как бренд – в 1999 г. На данный момент ее офисы расположены в Великобритании и на Кипре, действуют также планы по созданию подразделений в Нидерландах и Гонконге. Основным направлением деятельности компании являются консалтинговые услуги в сфере налогового права. Чаще всего клиентов интересуют вопросы планирования и налогообложения доходов, проблемы в области интеллектуальной собственности, прав наследования и т.д. На данный момент в штате фирмы действуют 30 высококвалифицированных юристов. Существует отдел иностранного бухгалтерского учета и аудита. Имеется собственная аудиторская компания. Почти 80% клиентов составляют россияне, остальная часть – иностранцы. Тему семинара «Актуальные проблемы использования оффшоров в сделках с недвижимостью» освещали четыре докладчика, первой из которых была аудитор компании GSL Law & Consulting Юлия Сахарова. Ее сообщение было посвящено нюансам налогообложения недвижимого имущества, находящегося в России, но принадлежащего иностранным организациям.

Постоянное непостоянство

Согласно ст. 306 НК РФ, постоянное представительство (ПП) может быть образовано в том случае, если наличествует филиал или иное место деятельности, либо зависимый агент (генеральная доверенность). Обязательным условием его существования является осуществление через него регулярной предпринимательской деятельности. Сам по себе факт владения имуществом на территории РФ не приводит к образованию постоянного представительства. Наконец, в Налоговом кодексе существует перечень доходов, которые могут быть не связаны с деятельностью подобного учреждения. В него включена прибыль от сдачи в аренду имущества, используемого на территории РФ (ст. 309.1.7 НК).

Использование имущества в коммерческих целях может при определенных условиях создавать ПП иностранной организации. Это происходит, например, в том случае, если она систематически сдает в аренду принадлежащие ей объекты. Нормы Налогового кодекса можно трактовать так: если организация просто владеет недвижимостью, то представительства не образуется, а в случае активной финансовой деятельности – да. Такая двойственность вызывает многочисленные дискуссии среди юристов. Можно привести немало примеров судебных дел, выигранных благодаря тому, что деятельность зарубежной компании не была признана активной.

Выгодная дочка

Следующий докладчик, Арина Комарова, является юристом компании GSL Law & Consulting. Тема ее выступления – «Построение, функционирование и налогообложение Кипрского холдинга, владеющего недвижимостью на территории РФ».

В связи с владением недвижимым имуществом в России и извлечением дохода от ее использования у иностранной организации возникают обязательства по уплате следующих видов налогов: на прибыль организаций (от реализации недвижимого имущества и сдачи его в аренду или субаренду), на добавленную стоимость, имущество организаций и земельный налог. Иностранные компании регистрируются в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества. Что касается соглашений об устранении двойного налогообложения (DTA), то они не предоставляют преимуществ по налогу на прибыль от доходов зарубежной фирмы, полученных от владения недвижимостью, и не ограничивают право страны местонахождения собственности облагать его имущественными налогами.

Практика показывает, что иностранной компании выгоднее владеть недвижимостью в России посредством дочерней компании. Во-первых, потому что в этом случае существует возможность применения льготных условий DTA по налогообложению доходов российской компании от владения недвижимостью путем сокращения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль российского. Во-вторых, применение условий DTA  по отдельным видам деятельности позволяет избежать уплаты налога, удерживаемого у источника выплаты доходов в России.

Родом с Восточного Средиземноморья

Прибыль в виде дивидендов от участия в капитале зарубежного предприятия полностью освобождена от этого кипрского налога. Это касается и налога на оборону – но при условии, что доля кипрского участника составляет не менее 1%. Также, в Соглашении об избежании двойного налогообложения между Кипром и Россией указано, что зачету подлежит российский налог на прибыль, уплаченный фирмой, распределяющей дивиденды. Отсутствуют налоги у источника при выплате дивидендов с Кипра в третьи страны, и не облагается прибыль от реализации акций и долей в иностранных компаниях.

Регистрируемся

Другой юрист GSL Law & Consulting, Анна Филина, рассказывала о порядке государственной регистрации сделок с недвижимостью в РФ, проблемах, анализе судебной практики, спецификации работы с Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве и ее территориальными отделами.

Из статьи 4 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, внутреннего плавания и космические объекты. За государственную регистрацию прав и их ограничений на недвижимое имущество, договоров об его отчуждении взимается пошлина с физических лиц в размере 500 рублей, а с юридических – соответственно 7500 рублей. Конкретной датой регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр.

Платите и не рискуйте

Итоги семинара подводила Яна Селезнева, адвокат компании-инициатора этого мероприятия. В своем выступлении она затронула вопросы уплаты земельного налога и налога на имущество. Как известно, ставки по первому составляют для Москвы 2,2% для предприятий, состоящих на обычной системе налогообложения  и 0% при упрощенной системе. Что касается налоговой базы, то она представляет собой среднегодовую остаточную стоимость, сформированную в соответствии с бухучетом и учетной политикой организации. Однако для нерезидентов, не имеющих постоянного представительства на территории РФ, таковой базой будет инвентаризованная стоимость недвижимого имущества по данным БТИ (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Любые бизнес-процессы подвержены коммерческим рискам. Минимизировать их можно различными способами, в том числе путем дробления активов на разных неаффилированных собственников или создания подконтрольного бенефициару внешнего постоянного основного кредитора с правами требования к собственнику через кредиты.

Стоит отметить, что аудитория семинара была весьма многочисленной. Одни его участники пришли с конкретными целями, другие – чтобы иметь общие представления по теме. На каждый заданный слушателями вопрос был дан лаконичный, квалифицированный ответ, что еще более подтверждает факт профессионализма сотрудников компании GSL Law & Consulting, равно как и пользу от посещения подобных мероприятий.

Автор статьи: Алиса Орлова (по материалам семинара GSL Law & Consulting)