Регистрация компании в Дубае для совершения сделок с недвижимостьюМатериал редакции

Инвестиции в недвижимость – это один из наиболее консервативных, традиционных, однако эффективных инструментов для вложения средств и направлений для ведения бизнеса. В условиях турбулентности и сложно прогнозируемых рисков сектор недвижимости в ОАЭ представляет собой не только заветный островок стабильности, но и, более того, перспективу устойчивого развития.

Ранее мы предлагали Вашему вниманию обзор возможностей для инвестирования в недвижимость ОАЭ физическими лицами. В этой статье мы рассмотрим возможности регистрации компании в Дубае под владение и осуществление сделок с недвижимостью.

В ОАЭ возможна регистрациях трёх типов компаний:

• Оффшорная – такие компании не имеют права вести деятельность на территории ОАЭ;
• Оншорная (во фризоне) – компания, имеющая право вести деятельность исключительно на территории фризоны;
• Местная - не имеющая ограничений по месту ведения деятельности, как на территории ОАЭ, так и за ее пределами.
  

В части приобретения недвижимости важно отметить некоторые особенности оншорных и оффшорных компаний:

• Во-первых, для иностранцев предусмотрена возможность приобретения недвижимости в собственность исключительно в предусмотренных законодательством freehold зонах (специальных районах) Дубая.
• Во-вторых, несмотря на то, что со стороны Земельного Департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD) не установлены ограничения для оншорных компаний на приобретение недвижимости в рамках определенных территорий, подобные ограничения могут быть предусмотрены на уровне отдельных фризон.
  
• В-третьих, у компаний в оффшорных зонах нет лицензий, но они могут использоваться как холдинги для недвижимости в зонах Дубая, разрешенных для этой цели компетентным органом оффшорной зоны.
  

Определившись с типом компании, необходимо выбрать и получить лицензию для осуществления коммерческой деятельности (аналогично, через филиал или компанию).

Виды деятельности фризон компаний и оффшорных компаний устанавливаются компетентными органами данных юрисдикций и являются уникальными для каждой юрисдикции. Так, различные опции по регистрации компании для коммерческой деятельности в сфере недвижимости предлагают, в частности, DMCC, IFZA и JAFZA.

Виды деятельности местных компаний определяются Департаментом экономики и туризма Дубая (Dubai Economy Department, DED), который осуществляет регистрацию местных компаний.

Важно чётко определить, чем именно будет заниматься компания, поскольку получение лицензии одного типа и ведение деятельности, не подпадающей под выбранную лицензию, будет грубым нарушением и повлечёт за собой штрафы и множество неприятностей.

a) Компания предполагает заниматься сдачей в аренду собственной недвижимости – деятельность Leasing & Management of Self-Owned Property. Для действительности лицензии требуется одобрение от одного из регулирующих Учреждений Департамента Земельного Департамента Дубая (Real Estate Regulating Authority, RERA), так называемый RERA Certification. Без получения одобрения от RERA компания не сможет осуществлять деятельность.

b) Компания собирается приобретать, а затем продавать недвижимость – деятельность Buying and Selling of Real Estate. Для действительности лицензии также требуется одобрение от RERA. Данный вид деятельности нельзя совмещать с девелоперской деятельностью.

c) Компания будет вовлечена в брокерскую деятельность в сфере недвижимости – виды деятельности Real Estate Buying & Selling Brokerage или Leasing Property Brokerage Agents

1. Real Estate Buying & Selling Brokerage - вид деятельности охватывает посредничество на рынке недвижимости, сведение продавцов и покупателей недвижимости. Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA (RERA Certification). Одобрение от RERA получается после регистрации.
2. Leasing Property Brokerage Agents - вид деятельности охватывает посредничество на рынке недвижимости, сведение арендаторов и арендодателей. Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA. Одобрение от RERA получается после регистрации компании.
   

d) Компания планирует заключать договоры аренды с собственником, а затем сдавать недвижимость в субаренду – деятельность Leasing and Management of other people's property. Вид деятельности подразумевает управление коммерческими, жилыми, промышленными зданиями через заключение договоров аренды с собственником с целью сдачи недвижимости в субаренду, а также заключение договоров с фирмами, отвечающими за техническое обслуживание, охрану и выдачу договоров арендаторам. Для действительности лицензии требуется одобрение от RERA. Одобрение от RERA получается после регистрации компании.

Необходимо различать, что данная деятельность не является брокерской и, более того, не может сочетаться с брокерской деятельностью.

e) Компания будет заниматься сдачей в краткосрочную аренду обставленных мебелью апартаментов – деятельность Vacation Homes Rental. Вид деятельности охватывает содействие в сдаче в аренду недвижимости на непродолжительный срок (на посуточной, понедельной, помесячной основе), обставленной мебелью. В отличие от упомянутых выше лицензий, для действительности «Vacation Homes Rental» нужно получить одобрение от Департамента Экономики и Туризма. Одобрение от Department of Economy and Tourism получается после регистрации компании. При этом типе лицензии совмещение с другими видами деятельности запрещено.

В силу специфики каждого типа компаний (оффшорной, оншорной, местной) порядок их учреждения не идентичен и требования получения согласований от государственных органов немного отличаются.

1. Регистрация компании в DED. Практически во всех случаях (за исключением регистрации компании с деятельностью Leasing & Management of Self-Owned Property) первым шагом является регистрация компании с получением всего сета учредительных документов, в том числе лицензии.
2. Получение одобрения от RERA. Для компаний, занимающихся брокерской деятельностью, на этом этапе будет выдан RERA Brokerage Certificate. До его получения, несмотря на то, что компания зарегистрирована, ее лицензия не является действительной.

После регистрации компании может потребоваться совершение дополнительных действий: например, получение Broker ID Cards для лиц из компаний, занимающихся брокерской деятельностью.

1. Получение предварительного одобрения в компетентном органе фризоны (initial approval).
2. Получение одобрения на регистрацию компании от RERA. На этом этапе будет выдан RERA Brokerage Certificate и будут получаться Broker ID Cards (в случае ведения компанией брокерской деятельности).
   
3. Обращение в компетентный орган фризоны для завершения процедуры регистрации компании.
   

1. Регистрация компании в оффшорной зоне RAK ICC.
2. Обращение в RAK ICC за No objection certificate для приобретения определенной недвижимости.
   
3. Направление в DLD No objection certificate и документов, которые могут быть запрошены дополнительно (например, Certificate of Incumbency и Certificate of Good Standing по компании).
   
4. Приобретение компанией недвижимости в собственность.
   

Хотелось бы остановить внимание на двух немаловажных вопросах: получение брокерских карт и разрешения на публикацию компанией рекламы недвижимости

При регистрации компании, занимающейся брокерской деятельностью, обязательным пунктом является получение брокерских карт (Broker ID Card) на лиц и сотрудников компании, занимающейся брокерской деятельностью.

Несмотря на то, что законодательством Дубая не предусмотрено дополнительных требований к образованию или опыту работы менеджеров или участников компании, оказывающей брокерские услуги в сфере недвижимости, любое лицо в компании (в том числе инвестор, который не будет работать с клиентами) обязано сдавать экзамены от RERA.

Уровень успешного прохождения 85%. Есть возможность одной пересдачи. Если после пересдачи экзамен снова не будет пройден, нужно будет оплатить пошлину за повторную сдачу экзамена. Экзамен от RERA необходимо будет пересдавать ежегодно.

Помимо получения брокерской карты, также потребуется получение сертификата хорошего поведения от полиции Дубая (Police Clearance Certificate), адресованный в RERA или DLD.

После получения RERA Certificate и Broker ID информация о каждом брокере компании появляется на сайте DLD в разделе "Лицензированные брокеры" (Licensed Real Estate Brokers).

Для размещения рекламы недвижимости в Дубае (продажа, аренда), в том числе в газетах, на рекламных щитах, на сайтах объявлений, необходимо получить одобрение от RERA, Trakheesi permit.

У любой рекламной публикации об объекте недвижимости в Дубае есть уникальный номер (Trakheesi number).

Компания может получить Trakheesi permit на 1 месяц или 1 год на один тип публикуемых объявлений (например, только реклама в печатных изданиях).

В случае если планируются разные способы размещения рекламы недвижимости (например, на сайте с объявлениями и реклама в печатных изданиях), необходимо получить Trakheesi permit на каждый из них отдельно.

Отдельно получаются Trakheesi permits и на размещение рекламы строящихся и уже построенных объектов недвижимости.

В случае ведения компанией брокерской деятельности необходимо ежегодно продлевать действие всех Broker Card и пересдавать экзамен от RERA.

В случае получения компанией разрешения на публикацию рекламы недвижимости, оно также подлежит ежегодному продлению.

Подводя итоги, если Вы рассматриваете регистрацию компании за границей для ведения деятельности в сфере недвижимости, то Дубай может быть весьма удачным решением. Поскольку помимо довольно лёгкой процедуры регистрации, он предлагает отличную инфраструктуру, а также возможность получения ВНЖ ОАЭ.